如题所述
锦绣波翻太液空,一池寒雨落芙蓉。
历史中的杭州古城,西湖的暖风薰醉了多少文人。
而现代的杭州呢?
一个千年古城,最难做到的就是在历史文化古城和现代化的摩天大楼的之间的平衡。
而杭州在这方面做的还是不错的,她最大的成功就是非常克制。
虽然大拆大建,但是一直都很注重保护历史文物,尤其是西湖、大运河(杭州段)、临安城遗址、良渚遗址...
在过去的2018年,杭州抢得最火的应该就是一二手房倒挂价差大的限价盘。
上半年的杭州,因为限价红利,吸引了全国的资金都在往杭州涌,随后带动二手房价格上涨。
而下半年,楼市来了个大转折——“万人摇”不再,二手房大跳水。
大家的预期是新房涨上去,追平二手房,却没想到最后是二手房的价格跌下来。
为什么呢?最重要的原因就是杭州是以新房为主的供给结构。
目前,杭州二手房,相对最高峰已经跌了将近20%,其中市中心的老破大最不抗跌,而限价导致的一二手房的价差在逐渐缩小,不少交付的新房因为限价,精装修减配,项目维权事件不断爆发。
那2019年呢?
1.杭州没有大涨的契机,总体是横盘行情,没有了天量货币和强大的购买力,杭州的上涨势能就是吃城市发展的红利。
2.板块分化会更明显,优质板块由于陆续有新盘入市,还会有一小波结构性行情,而郊区板块大概率还会继续冷。
2019年能跑起来的项目一定是低地价+低总价,以及大开发商,只有满足三种条件,产品才会受追捧。
现在的杭州,还有一股暗流——由于行情和限价的双重制约,杭州的地王劫数难逃。
一贯以好产品著称的杭州,高地价和严格限价的矛盾之下,这些地王是否还能如预期一般交出好产品,又该怎么活下去,是存在疑问的。
2018年3月,499轮报价,12小时的鏖战,保利以101亿拿下钱江世纪城M-04地块!楼面价32277元/㎡!
保利的通稿——“百亿地王,辉映央企巨擘与世界杭州的荣光”刷屏全网,不仅仅是杭州老百姓的朋友圈被这块地王刷屏,整个房地产圈都为之一震。
保利放话——势必要在好产品著称的杭州,做出“献礼”杭城的优质产品。
这块杭州总价第二贵的“地王”,由财大气粗保利负责操盘,案名保利·澄品101,本土滨江协调工程建设,使劲砸钱做产品的华润担起设计重担。
分为东西两大模块,做出了17幢5-7层洋房和16幢23-25层高层的优质产品,哪个贵就用哪个,优质地段+百亿地王+私家会所&恒温泳池豪宅社区。
这块地的位置有多好?
圈内人将之对标为上海陆家嘴的“东昌路站”,香港中环的“金钟站”,如此好的地块,如果是在上海,造出来的房子,20万/㎡起跳,如是香港,80万港币都不是事儿。
而在杭州呢?
这样的地价,这样的产品,遇上严格限价,能卖多少钱?
很难说。
而且不仅仅是保利,同样被限价按着的,还有钱江新城首个带合院豪宅——安徽置地的项目,地价排在杭州第三,由绿城担任总设计师,这个项目往西2公里之远的绿城神盘凤起潮鸣,单价9万以上。
严格限价之下,安徽置地钱江新城项目能卖多少钱呢?
很难说。
同样被捆在这条限价链条的,还有西湖边上的滨江金地·御品,你骑着个摩拜,2.5公里内,你可以看到胡雪岩故居、鼓楼、城隍阁、河坊街、西湖银泰,建在名胜古迹里的豪宅,占据稀缺的山水景观和城市CBD。
严格限价之下,滨江金地·御品能卖多少钱呢?
很难说。
除此之外,还有杭州首席豪宅区的钱江新城南星板块的仁恒滨江项目、绿城在滨江推出的豪宅绿城·晓风印月,距离1号线滨河路站仅150米,明星产品+绝佳地段。
严格限价之下,仁恒滨江项目、绿城·晓风印月能卖多少钱呢?
很难说。
更别说,杭州楼市还有个大家都心知肚明但尚未官宣的超级彩蛋。
严格限价和项目品质之间的矛盾,已将开发商逼入两难境地,在产品品质和利润之间游移。
对于开发商来说,不仅是限价导致利润空间被压缩,更悬的是——去化会更加困难。
因为行情遇冷,而2019年还将入市大量楼盘。
2018年,杭州真是卖了一手好地!
2018年,杭州打败了一众强二线城市,成为卖地收入第一高的城市,土地财政依赖程度非常高。
所以杭州的隐形库存还是很大的,而且按照房地产的开发周期,这些项目大概都会在今年上市,巨大的供给遇上日益减少的购买力,怎么卖?
不敢想!一想全是事儿。
2018年底,多个大开发商集中推低价盘回款,还是走了一波独立行情,让购房者的信心恢复了一些。
随着各城“因城施策、分类调控”,未来的杭州楼市走向,主要看2019年宏观经济环境和杭州的“因城施策、分类调控”。
杭州最坚决的就是不会放开限购,因为杭州目前吸引的是全国的资金,今天放开限购,明天,全国的投资客就会杀到杭州。
但杭州的限价会开始松动,给开发商更大的灵活性。
一直以来,杭州是流量经济的宠儿,互联网+金融+总部经济是这座城市的核心竞争力,2022年亚运会、地铁修建大爆发、人才持续流入和新兴产业的高收入人群增加,这些都是杭州房价的重要支撑点。
所以,如果你想长线投资杭州,还是可以买的。
但是要等到合适的时机再出手,例如2019年3、4月份。
因为二手房还有下探空间,新房由于2019年入市的房源较多,也会有比较多的选择。
那杭州买房买哪里呢?
首先要先读懂政府的规划,而规划就藏在这16字方针里,字字如金,——“城市东扩、旅游西进,沿江开发、跨江发展”。
一言蔽之,未来的杭州,既要保持城湖合璧、灵秀精致、山水城相依的历史风貌,更是要营造拥江而立、疏朗开放、城景文交融的大山水城市特色。
但杭州的房价不是呈现均衡化的环形,而是如同丘陵地形一样,连绵起伏,形成区域中心的高点:主城区核心地段高点、豪宅孤峰、产业高坡等。
随着城市的发展,杭州各板块在价值在这10年间发生了剧变,但主要是两大发展方向:一是市政府推行的拥江发展,二是省政府和阿里产业群形成的大城西战略。
杭州的拥江发展,首先带火的就是钱江新城,这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城,城市CBD+钱塘江景,这个片区以后的溢价,可想而知。
相信很多人都会把西湖武林板块和钱江新城进行PK。
论资源,武林板块有浙江省政府,钱江新城板块有市政府,在城市规划中,市政府是比省政府强势的,所以,钱江新城所能享受的城市资源是强于武林板块的。
论商业,武林有武林银泰、嘉里中心、杭州大厦,而钱江新城板块有万象城和来福士。武林板块是老城区,钱江新城是新城区,钱江新城显然是毫无招架之力。
论医疗,武林板块有一医、二医、省妇保,而钱江新城尚且还没有很知名的医院,完全没有竞争力。
论教育,武林老城区有天长、长寿桥、安吉路等公办学校,而钱江新城有实验小学、天地小学,武林又将钱江新城碾压。
看这架势,好像武林板块似乎是完全超越钱江新城的,买武林板块就是杭州高净值人群投资的最优选。
不!以上全错!
真相是:钱江新城是用了短短几年就发展到了叫板主城区武林板块的程度,钱江新城PK武林板块,新区追赶老区,新区崛起。
两者的PK,背后其实西湖时代到钱江时代的切换,是杭城new money和old money之间的较量。
那些在杭州生活了大半辈子的杭州土著会认武林板块,而对于新一代的杭漂,崭新现代的钱江新城,集聚了丰富的高科技企业就业岗位,这才是杭州城改善和投资人群的最优选。
未来的投资溢价也将是整个城市最高的。
大城西战略催生了杭州最火的码农区——未来科技城。
全国著名的码农区有北京西二旗、上海张江、深圳坂雪,这些板块都是靠着BAT及其纽带公司,背后是这些互联网公司强大的购买力,房价涨幅常年领跑大盘。
而未来科技城也是不甘示弱。
多年以来,这个板块的房价高峰从学院路文二路的世纪新城,一路向西,催生了南都德嘉和桂花城,最后可能是衍生到河滨新城。
但是老城西并不是会一路延升下去,房价高点暂时停留在绕城高速边上,这也是阿里巴巴和浙大在城西的辐射力目前所能达到的辐射极限。
2018年,未来科技城板块核心区共9个楼盘加推,3284套房源,39265户登记,平均中签率只有8.36%,不愧为杭州“宇宙中心”之一。
首先,随之未来科技城板块扩容后,除了淘宝城、火车西站、梦想小镇等,又新增了达摩院、之江实验室等一系列发动机,后劲庞大。
其次,海量码农、高管集聚,无论刚需还是改善,都有坚实基础。板块内的优质二手房,基本都已跑上4万。
所以未来科技城去化很快,板块内已经没有多少在售房源,供需紧张,未来的上涨动能还是很足的。
“风雅钱塘、诗画江南、创新天堂”这是很多人对杭州的印象,而她的野心是——成为中国第5个一线城市。
我想,或许,这一天,不远了。