如题所述
文化创意产业是下一波房地产的概念,也就是用文化创意产业来带动房地产的开发。文创产业所带动房地产的特色就是复合性及大规模。 复合性,指的是它的综合性,可能包括了设计,商业,传产,交通,物流,农业,旅游,教育,工业,餐饮及住宅。也就是把以前的住宅,工业,农业,旅游,教育,传产的开发,综合在一起,形成一个超级综合开发体。
大规模,就是因为它的综合性,他是一个超级综合开发体,所以规模特别是土地面积都会很大。动辄几千亩甚至上万亩,几乎就是新市镇,新市区的开发。 1.综合性的关联
综合的目的是要能彼此呼应,互相拉动。所以各个单项产业与其它产业要能够联动,比如一个工业生产区,就必须跟物流密接,而物流又需跟交通密接。而生产区也需跟住宅密接,以提供人员的生活起居,生活区必然要跟交通,商业密接。同时生活区也会跟设计,餐饮密接。如何让整个产业区内的各个分项区独立而联动,必须详细的规划。每个产业区的条件与主题概念不尽相同,所以关联方式也会不同。
2.交通流线的安排
交通永远是一个开发成功与否的前提,而且交通流线不但是各个分区的分隔线,也是连接线。当然按照交通流线的设计,还要细分主次干道,穿越联通道的分别。
3.土地面积的分割
所谓分割,一是代表面积大小,二是代表土地使用的强度。面积是二度空间的大小,强度是三度空间的使用。这里面也牵涉了都市风貌包括天际线的设计。三度空间也是建筑容积的计算,对于各个分区的使用强度制约,也是开发的最终收益的计算基础。
4.主题的设定
虽然都是文化创意产业,但是仍然应该要有主题也就是特色。主题特色的设定可能是顺应现有的主客观条件,比如原来当地已经有某种主流产业,或者原来已有一个历史文化传统,这些是主观条件,比如附近已有旅游景点,交通要道等,这是客观条件。没有主客观条件的,也可以创造一个主题,比如有的以台湾为主题,有的是以台湾创意,台湾特色为主题。也可以用绿色建材产业为主题,太阳能产业为主题。或者以设立设计中心,特殊教育学校为主题。
5.启动区的规划
由于是一个超级综合区的开发,如何启动变成非常重要的一环,启动区要能够有带动的能量,牵涉到号召力与资金链的拉动。这里其实就关联到主题,启动区应该就是整个产业区主题的启动。启动区要能够投入以后,迅速产生回报,不论是直接的比如销售房地产,或者间接的,比如吸引更多更大的企业的进入产业园,迅速将土地开发进入生产区。
6.开发的顺序
这里其实已经包括了启动区,只是启动区是唯一的,但是之后的开发就不是唯一的选择。之后顺序,应该要考虑到前面说过的关联性联动性,还有就是资金链的连接性。顺序的考虑一方面要能够按部就班又能快速,但是也要考虑前期价值与后期价值的平衡。前期的土地要能够位置优但是又不能太贵,才能吸引人快速投入。但是后期的土地如果都是位置较差的,可能会后继无力,或者无法享受到开发成熟的结果。顺序也牵涉到土地的定价策略。