最好是四川的!
第1个回答 2008-06-19
这个报告可值钱了，某人替别人做评估日薪至少一万。
给一个你参考参考，做这样的东西，必须在圈内有地位，不然要做得更详细人家才会采信。
三峡大厦项目评估
项目概况
三峡大厦位于重庆市朝天门批发市场核心区域，占地面积4970m2(其中3095 m2为划拨土地),总建筑面积63195 m2（含42套空置房2148 m2和6层未建公寓5600 m2），其中-7为设备层（2935 m2），-6和-5位车库（7005 m2），-4至+5为商城（32054 m2），6层为商城服务办公区（1207 m2），7-30层为公寓（22925 m2），已建部分为室内清水，通风管道得重新安装，所有填充墙未砌。
周边环境
朝天门地区由于朝天门码头的关系，一直以来就是西南商业最大的集散地，其商业业态以批发为主，年交易额超过93亿元人民币，朝天门现有37万平方米批发市场，除圣名国际外，其他商城都是均为中低端批发市场，在朝天门批发市场中，加上现有的三峡大厦的商业建筑面积，朝天门批发市场面积可达40万平方米，根据市场规则，在朝天门现有批发市场中，有8万平方米的批发市场可以定位在高端并辐射中端。
朝天门批发市场以重庆饭店为中心，三峡大厦因此有着得天独厚的地理优势。根据市场调查，在成熟的批发市场，首层租金均价在每月每平650元，顶层租金均价为每月每平120元。
投资概算
三峡大厦整体接盘需要1.26亿元，拍卖佣金630万元，后期投资9500万元，招商投入1500万元，总投资为2.423亿元。
项目定位
三峡大厦-7为设备层-6和-5为停车场-4至+5为批发市场，分别打造服装、鞋帽、箱包、食品等主题区，6层为商城服务办公区，7-30层为商务公寓。
回报概算
停车场200个车位，年租金为96万元，产权转让576万元；
首层商场2089 m2，可售面积1149 m2，均价4.5万元，产权拍卖5170.5万元，小车库1705 m2改作商城，可售面积938 m2,均价3.2万元，产权拍卖3001.6万元。首层收益合计8171.1万元。
二层商场2122 m2，可售面积1273 m2，均价3.2万元，产权拍卖4073.6万元。
负一层商场5235 m2，可售面积3141 m2，均价3.2万元，产权拍卖10051.2万元。
三层商场2165 m2，可售面积1299 m2，均价2.2万元，产权拍卖2857.8万元。
负二层商场5235 m2，可售面积3141 m2，均价2.2万元，产权拍卖6910.2万元。
四层商场2199 m2，可售面积1319m2，均价1.5万元，产权拍卖1978.5万元。
负三层商场5222 m2，可售面积2089 m2，均价1.5万元，产权拍卖3133.5万元。
五层商场2178 m2，可售面积1307 m2，均价1万元，产权拍卖1307万元。
负一层商场3904 m2，可售面积2342m2，均价1.2万元，产权拍卖2810万元。
商场合计32054 m2，可售面积17998m2，产权拍卖41292.9万元。
转换层未服务办公区，不售。
商务公寓总面积25072 m2，可售面积21311 m2，均价3500元，销售收入7458.5万元。
广告位拍卖约为1000万元。
项目总收益为50327万元，投资回报率为108%。
回收周期
该项目分三部分施工，-1至6层未首期工程，-2以下和公寓为二期，开工一个月后开始拍卖-1和1、2层商铺产权，并努力在商城开业前拍卖掉-1和1、2层中50%，该部分产权拍卖目标收益为1.2亿元。
首期工程施工周期为6个月。
二期在首期开工两个月之后开始施工，公寓在二期开工后即可开盘，并在三个月内销售80%。目标收益为6000万元
首期开工六个月后商城开业，商城经过六个月的培育之后，即可对商铺产权分批拍卖。
自开工之日起，6个月内完成1.8亿元的销售任务，15个月内完成商城和公寓80%的销售（4.03亿元）。
给一个你参考参考，做这样的东西，必须在圈内有地位，不然要做得更详细人家才会采信。
三峡大厦项目评估
项目概况
三峡大厦位于重庆市朝天门批发市场核心区域，占地面积4970m2(其中3095 m2为划拨土地),总建筑面积63195 m2（含42套空置房2148 m2和6层未建公寓5600 m2），其中-7为设备层（2935 m2），-6和-5位车库（7005 m2），-4至+5为商城（32054 m2），6层为商城服务办公区（1207 m2），7-30层为公寓（22925 m2），已建部分为室内清水，通风管道得重新安装，所有填充墙未砌。
周边环境
朝天门地区由于朝天门码头的关系，一直以来就是西南商业最大的集散地，其商业业态以批发为主，年交易额超过93亿元人民币，朝天门现有37万平方米批发市场，除圣名国际外，其他商城都是均为中低端批发市场，在朝天门批发市场中，加上现有的三峡大厦的商业建筑面积，朝天门批发市场面积可达40万平方米，根据市场规则，在朝天门现有批发市场中，有8万平方米的批发市场可以定位在高端并辐射中端。
朝天门批发市场以重庆饭店为中心，三峡大厦因此有着得天独厚的地理优势。根据市场调查，在成熟的批发市场，首层租金均价在每月每平650元，顶层租金均价为每月每平120元。
投资概算
三峡大厦整体接盘需要1.26亿元，拍卖佣金630万元，后期投资9500万元，招商投入1500万元，总投资为2.423亿元。
项目定位
三峡大厦-7为设备层-6和-5为停车场-4至+5为批发市场，分别打造服装、鞋帽、箱包、食品等主题区，6层为商城服务办公区，7-30层为商务公寓。
回报概算
停车场200个车位，年租金为96万元，产权转让576万元；
首层商场2089 m2，可售面积1149 m2，均价4.5万元，产权拍卖5170.5万元，小车库1705 m2改作商城，可售面积938 m2,均价3.2万元，产权拍卖3001.6万元。首层收益合计8171.1万元。
二层商场2122 m2，可售面积1273 m2，均价3.2万元，产权拍卖4073.6万元。
负一层商场5235 m2，可售面积3141 m2，均价3.2万元，产权拍卖10051.2万元。
三层商场2165 m2，可售面积1299 m2，均价2.2万元，产权拍卖2857.8万元。
负二层商场5235 m2，可售面积3141 m2，均价2.2万元，产权拍卖6910.2万元。
四层商场2199 m2，可售面积1319m2，均价1.5万元，产权拍卖1978.5万元。
负三层商场5222 m2，可售面积2089 m2，均价1.5万元，产权拍卖3133.5万元。
五层商场2178 m2，可售面积1307 m2，均价1万元，产权拍卖1307万元。
负一层商场3904 m2，可售面积2342m2，均价1.2万元，产权拍卖2810万元。
商场合计32054 m2，可售面积17998m2，产权拍卖41292.9万元。
转换层未服务办公区，不售。
商务公寓总面积25072 m2，可售面积21311 m2，均价3500元，销售收入7458.5万元。
广告位拍卖约为1000万元。
项目总收益为50327万元，投资回报率为108%。
回收周期
该项目分三部分施工，-1至6层未首期工程，-2以下和公寓为二期，开工一个月后开始拍卖-1和1、2层商铺产权，并努力在商城开业前拍卖掉-1和1、2层中50%，该部分产权拍卖目标收益为1.2亿元。
首期工程施工周期为6个月。
二期在首期开工两个月之后开始施工，公寓在二期开工后即可开盘，并在三个月内销售80%。目标收益为6000万元
首期开工六个月后商城开业，商城经过六个月的培育之后，即可对商铺产权分批拍卖。
自开工之日起，6个月内完成1.8亿元的销售任务，15个月内完成商城和公寓80%的销售（4.03亿元）。
