你好快呀,不过太长了点,有原创的吗?
从资金运作入手解决房价异常上涨问题
2004年以来房价猛涨的原因是什么?有人认为是房地产开发成本提高了,招拍挂使地价提高6.08%;建材涨价了,影响房地产的价格。建材、土地真的是导致去年以来房价异常上涨的直接原因吗?
资本金破解利润之谜
都说搞房地产最挣钱,可是开发商也最缺钱。据统计,房地产企业资产负债率平均超过70%。那么,开发商靠什么来运作一个楼盘的开发呢?首先靠的是低额资本金。这是破解房地产开发成本与利润之谜的关键点之一。
资本金是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金。投资项目资本金也可以用土地使用权作价出资。
1993年前后,我国房地产业出现不景气。为了拉动国民经济发展,从1996年开始,我国对各种经营性投资项目,试行资本金制度,出台《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定:投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,房地产开发项目资本金比例为20%及以上。国务院1998年发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》重申:房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
这个规定是很宽松的,企业用只占项目总投资20%的资本金,就可运作一个商品房开发项目,赢利空间相当大,由此又引发开发商,不断用20%去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20%资金数额的钱,就会拿去投资这个房地产项目,实行滚动开发,去赚取更多的利润。这是目前开发商手头的地够开发3至7年,而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何商品房空置量那么多,开发商对房地产项目的投资还在不断增长的原因。开发商争着再多拿些地开发,由此拉动了地价上涨,拉动了房地产投资的大幅增加。
同样规模的项目,同样的经营利润,资本金投入少一半就意味着利润率高一倍。而且越是建造高档房,获利越高(从这也可知道为何房地产开发,出现中低收入适用房少的结构性失调)。
在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下,房地产投资大幅增加,表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。
鉴于近年房地产开发投资增幅过高,国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。但实行这个资本金比例,还有个衔接期问题。
预售破解成本之谜
破解房地产开发成本与利润之谜的另一关键点:我们房地产开发是通过预售来融资的。
我国的商品房建设,在实行住房制度改革之前,为了促进住房建设,采用了低资本金与可通过预售来融资等优惠政策。这个政策为我国商品房开发建设从零发展至现今规模,对提高城市居民住房水平功不可没。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上。值得注意的是,这里的提法还不是资本金。按目前建筑企业垫资施工运作规则,达到这进度所需资金,是由建筑企业承担的。
商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后,开发商拿到了预售许可证,就启动了购房者的银行按揭贷款程序。
开发商绝大多数商品房预售项目,都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据广东省房协市场分析课题组根据统计局数据作出的《广东省房地产市场分析报告》显示,2002年1至11月,广东省开发企业自筹资金占总资金来源的23.6%,2003年1至11月占20.3%,就算在国务院当年年初宣布将资本金由20%提高到35%及以上的2004年,也只占27.2 %,而同期的订金和预付款,竟分别占58.4%、59.4%、52.9%。
值得注意的是,这里的20%是自筹资金而不是资本金。也就是说,在实际运作中,资本金并没达要求(自筹资金20%而不是资本金20%),而又预售了,这缺口是由建筑企业垫资填补,而建筑企业垫资的钱,大都是向银行贷的款。
从国家统计局的数据来看,开发商的资金来源,来自银行的只占不到20%。
商品房开发用预售来融资的做法,形成虚拟性商品房,使得在现实中对“售楼宣传不真实”的投诉已是“小儿科”,大的是商品房开发建设项目烂尾,购房者投入毕生积蓄收不了楼。
建筑施工“包工包料”
按规定,开发商应该按工程进度给建筑方付款。但每个房地产项目都会有七八家建筑企业来竞争,建筑企业为了拿到工程来做,自己垫资也同意。
很多开发商把要求建筑企业垫资承包和拖欠工程款作为一种经营谋略,建一个房地产项目,工程款都由建筑公司先垫付。开发商预售了商品房,才有钱按工程进度付工程款给建筑施工企业,直到运作至主体结构完工。这是行业的潜规则。
建筑企业给开发商垫资建商品房,目前通行做法是“包工包料”,建材与工程款挂钩;建筑企业往往是低价中标,赢利靠建材大批购买的差价、靠材料供应商和设备供应商垫资、拖欠下游施工队的工资等办法获得。这种情况在最高人民法院2002年6月起施行的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释有所反映:“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。”广东省高级人民法院执行局一位法官,以其处理众多拖欠工程款案件归纳得出结论:工程款中有60%是建材款。
于是,建材涨价只会使得建筑企业得到的赢利减少,而不会直接影响到开发商目前的商品房价格提高。由于房地产项目建设一般为两三年,建材购买合同和施工合同在项目开始时就签下,要影响也要等下一轮合同签署时。
就算房价与建材有直接关联,也不一定必然会影响到房价高涨。有人举近期一个实例:
2003年以来,尽管钢铁价格上扬了,可小轿车价格还在持续下跌。盖房子用的钢材比例再高,也不如造汽车,同样是钢材涨价,为什么汽车价格在一路下跌?如果说汽车还有个WTO因素的话,哪为什么空调、冰箱这些耗钢大户的价格在跌?这只不过是厂家的高利润空间缩小了。
另外,还存在开发商拖欠工程款问题,使得建材涨价与房价上涨距离更远。建设部建筑市场管理司调研组2003年1月完成的《关于建设领域工程款拖欠问题的调研报告》指出:全国房地产开发项目拖欠工程款979.17亿元。
协议出让使开发商用很少钱就拿到土地
我国原来实行低价协议出让土地。开发商具备相应资质就可以申请地皮,用很少的钱就可拿到地开发商品房。
当时,很多开发商不具备成熟的开发经验,只要能获取土地资源,就可以就这一宗土地而仓促成立房地产项目公司。获取土地资源的方式,从某种程度上说,决定产品的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力,忽视内在品质而草率地进行产品开发。这些公司由于盲目开发造成结构性的空置,是目前存在商品房高空置量的重要原因之一。
此外,各地不严格执行自1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》第四十四条——商品房预售要“已交付全部土地使用权出让金”规定,进一步使得开发商在地价上的资金压力大大降低:上世纪90年代初,各地为了扶持房地产开发建设,对国有土地使用权出让金的缴纳,采取了较为宽松的政策,一般在出让合同签订收取部分前期款项后,余款在两年内分期缴清。但有的开发商却长期拖欠土地出让金,对多次催交亦置之不理,开发商以更低的开发资金运作开发项目。
于是,只要有渠道圈地,开发商只需投入少量的启动资金,即可运作具有巨大赢利空间的房地产开发项目。有人指出,一个总成本1亿元的楼盘,开发商实际总成本不超过1000万元,有的连1000万元也没有。如果预售情况欠佳,就会产生烂尾楼、银行贷款形成呆帐和死帐等问题。
大存量低价地使实施招拍挂的宗数少
国务院早在2001年就发布15号文,明确提出经营性用地必须采用招标拍卖的方式进行。但至2002年底,全国实行招标拍卖挂牌方式出让的土地只占总数的15%。因为,开发商手头还有大量低价协议方式出让的存量土地。
针对土地市场 “双轨制”出现众多问题的情况,国土资源部和监察部2004年3月联合下发(71号令),要求各地政府必须在2004年8月31日前,将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。这使靠先占地、后交钱,甚至实际上没花钱就拿到地开发商品房赚钱时期成为历史。
在“8·31大限”新政出台之前,城市中已经批出去的地,已足够今后好几年的开发用地之需了。这导致招拍挂宗数很少,对房价上涨不会有影响。如广东某市2004年才9宗;上海市在2004年仅45宗住宅用地公开招投标,根本谈不上会直接影响房价上涨。
土地成本不会对房价有太大的影响,还因为开发商在做项目前期策划时,会充分考虑项目的土地成本,如果地价过高,那他肯定不会去投资这个房地产项目。各地目前都出现的土地拍卖流拍事情,就是个证明。
新政策规定:已经协议出让的土地必须依法在两年内投入开发,否则将收回。那些囤积了大量土地的开发商,会被迫把早先圈来的地投入开发,结果是楼盘供应量会急剧增大。从这个角度来说,土地新政不会使房价攀升,反而是个使目前房价下降的因素。
用别人的钱作为开发成本的运作轨迹
中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出:“多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%,房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金,以低成本或无资本扩张。房地产企业资产负债率平均超过70%。”
上述情况展示了,我国房地产一个开发项目资金运作的来源组成:项目总投资(100%)=资本金(20%)+订金和预付款(50%以上)+由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额+在运作过程中,向银行贷一些资金来周转运作;房子不好卖,订金和预付款回笼资金有困难,抵押商品房向银行贷款;贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款。
于是,只要商品房顺利卖出,开发商就实现用不到项目总投资20%的资金,赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在这过程中,开发项目大部分是运用别人的钱作为成本。
不过,按总投资额除去各种成本和税费,一个房地产开发项目利润却往往只是20%左右,经营差的是微利,甚至出现项目烂尾。
用自筹资金与用购房者钱建房的区别
对开发商低资本金的要求与独特的商品房开发用预售来融资这两项做法,使我国房地产业出现了房价与空置一并高企而持久,房地产投资增长明显高于销售增长,商品房空置面积大幅增加,而且增长累积非常高的怪现象。国外律师界和房地产界,对我国居民能容纳开发商用商品房预售款来融资这种做法感到不可理解:这不动产还没建怎么就卖了,还抵押了又卖了?商品房空置超过了警戒线,房价为何不会下跌?为何经济杠杆调节房价效果不明显?
从1995年开始,全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。截至2002年底,全国空置商品房1.2亿平方米,其中积压一年以上未售出的积压房近6千万平方米。如以每平方米2000元计算,空置商品房的资金高达2400亿元。《央行2005年第四季度中国货币政策执行报告》指出:2005年12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,其中,商品住宅空置面积8319万平方米。
不少专家根据以上数据认为全国商品房空置率,已超过了10%至15%的国际“警戒线”。
其实,对我国商品房空置率,不能简单套用国际上10%的警戒线来看。国际上的房地产空置率,是指开发商完全运用自筹资金开发整个项目,建的房子出现空置,也就是说投入的资金给套住了,达到了这个警戒线开发商就经营不下去。而我们现在国内的商品房空置并不是上述情况。从市场经济角度看,商人运作资本,本能是要以最小投入去实现最大的利润。开发商对商品房空置并不着急,是因为凭着商品房预售制度,运作一个商品房开发项目,开发商只投入10%~35%的资本金,工程款垫资又使建材涨价与自已无关,如拖欠工程款那更使建材涨价与自已离得更远,而达到形象进度后,运作又有占总投资50%以上购房者的订金、预付款作支撑,故此,一个商品房项目,开发商能卖掉一半商品房已有赢利,越是建造高档房,获利越高(这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因),由此,也可以知道,说房价上涨是由于商品房档次提高了,是站不住脚的,巨大的赢利空间完全可以忽略档次提升而增加的费用。至于空置的商品房,实际上是购房者的订金和预付款、开发商拖欠的工程款产生的。况且,因房价价位高而卖不出去而空置的房,目前是有政府减免税费政策去消化,就算真的卖不出去,开发商也可坐等地段开发成熟后,房子升值再卖出而多赚一些钱。
这种形同集资建房的预售运作方式,使得出现了电视机多了会跌价,我国商品房空置量超过了警戒线,房价并不会下跌的现象,更不会出现像股市那样的崩盘情况。
开发商赢利期望值
房价上涨既不是由于建材涨价,也不是地价上涨,哪究竟是什么原因造成的呢?我们回顾国家采取的一系列调控举措,就明白:这是由开发商的赢利期望值和购房者的心理承受能力造成的。
首先是国务院牵头,从2003年底到2005年头进行的追拖欠工程款行动。其次是国务院2004年将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。还有一个是建设部2004年修改《城市商品房预售管理办法》,商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”。与此同时,不少地方政府还将原来开发企业可分期缴交地价款的优惠政策,改为3个月内付清,并对开发企业以前拖欠的地价款限期缴清。
国家上述举措在大大压缩了房地产开发项目的超额利润的同时,也使开发商原来运作一个房地产开发项目的那么点资金,出现了很大缺口,又很难贷到钱。因为银行从2003年121号文开始,就严控房地产项目贷款,对商品房空置量大、负债率高的开发商,严格审批新增房地产开发贷款并重点监控;对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。在2004年,金融部门连续采取加大力度措施:4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点;4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上;6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程,确定控制房地产贷款业务风险的具体指标,房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%;10月29日,央行上调存贷款基准利率。
面对国家收紧银根各项举措,开发商贷不到款来填补政府追拖欠工程款那部分资金缺口,商品房销售情况不佳的开发商,就搞些假按揭套现弥补资金不足;有些大开发商则是走正道,通过谋求上市等融资渠道,解决长远资金短缺问题。这是房价大规模上涨前的普遍现象。
在这种情况下,开发商要保持原来的开发融资运作模式和预期的高额利润,最方便的是涨房价。本来“8·31大限”和建材涨价这两项变化,加上国家上述各项举措,对开发企业有巨大赢利空间的商品房合理利润影响不大,但开发资金缺了一大截,而使赢利也与开发商原来的预期差了一大截。于是,便借建材、土地价格上涨之机提高房价,来补这个资金缺口和赢利预期差额。
谈到涨房价,就要了解开发商在投资这个房地产项目时的期望:开发商买地时,会有个心理期望值——投入20%资本金后,这块地按当时预算房价多少,能拿多少利润,心里会有个数。
而商品房进入预售期,大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式,而非“成本+利润”的定价方式。没有哪个开发商会因为成本低,而削减自己的利润空间。很多开发商目前上市的许多楼盘,土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的,房屋的成本很低,由于市场需求增加了,高价出售。
购房者巨大的承受能力
住房制度改革释放出巨大的购房需要是个不争的事实。个人购房从1997年的20%左右直线上升,到2002年已高达95%以上。城市居民(80%有福利房)和城乡结合部的农民,不少都靠出租旧房的钱买商品房;城市化使不少进城农民工在城市买商品房;城市的发展产生了不少拆迁户,他们会用拆迁费加银行按揭买商品房;等等。上述情况形成了巨大的购房需求。
开发商要提高房价提到什么程度,这要看购房者的心理承受能力。中国社会科学院刘建昌先生测算:以上海为例,一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。
如此高的房价收入比为何中国还有那么多人买得起商品房呢?这是因为80%城市居民有“房改”住宅,如果这些居民出租“房改”住宅,用租金还银行贷款供楼买新住宅,不少人买得起,由此产生的银行房贷安全系数也很高。但从总体来说,从社会保障体系尚待完善的角度看,今天大多数城市的商品房价,已远远超过本地大多数人购买力的实际承受能力。
另外,老百姓有买涨不买跌的心理,看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了,心里就后悔。老百姓从众心理在一定程度上能适应房价能不断上涨。
我们的房价上涨过快,是非市场经济行为的原因造成的。由此产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。供求关系决定价格,要求资源完全市场配置并双方地位平等,“只有卖不出的价,而没有卖不出的货”,而我国目前的房地产市场不是。故此,它出现了高房价与高空置持续并存、高空置而又不会崩溃的楼市现状。
取消预售关键是要与国际接轨
近年来,从中央到地方都对减弱预售负面作用有所动作。由于法律、行政法规只是定个大原则,具体细则由部门规章与地方法规确定,于是,中国人民银行2001年6月19日发出《关于规范住房金融业务的通知》规定:借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。2003年6月5日发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
建设部在2004年7月修订了《城市商品房预售管理办法》,将第七条预售条件原来规定房企预售楼盘应当提交“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料”,修改为:“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明”。
不过,从2000年至今,从中央到地方均采取措施,从市场秩序、预售批准、资金监控与土地批租入手,进行了多次严厉的整顿行动,期望将过热的房地产投资和不断高涨的房价压下来,但收效不大。这也可以知道,有人说我们对预售加强监管措施可改变负面作用,是对此情况忽略了。
根据采取各种措施效果不大的实际情况,中国人民银行房地产金融分析小组才于2005年8月5日发布《2004中国房地产金融报告》认为,要进一步完善房地产市场管理,是要考虑取消房屋预售制度。因为“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”这里只是提“可以考虑”,还没有将其列入议事日程。这是因为取消还需有个过程。由于现行的房地产开发是实行滚动开发,开发商已按20%资本金铺开去运作的楼盘不少,如果一下子取消,岂不是全都烂尾?况且,取消与否,其实中央早已交给各省和银行去自行解决。这可从国务院办公厅调控房价的八条意见看出:“对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任”;建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》“省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查”,以及从上述银行规范文件也可看出,是由省级地方政府逐步取消用预售作为房地产开发融资的做法(这是由于各省经济发展不平衡而必须这么做)。
不过,要达到预期效果,关键是不能将预售仅仅取消了事,而是不将预售作为开发融资办法。这就必须与国际接轨。
世界上有许多国家和地区也有商品房预售类似做法。但关键的是,他们不是像我国内地将消费者购房钱作为房地产开发融资的渠道。
美国开发商可在房屋建成前进行宣传,寻找潜在的购房者销售,目的是拿与购房者签订的合同去获得贷款,并没有在建房之前,拿买方交来的钱用来建房子。在经过法定竣工验收程序,并在不动产登记机关登记前,不正式对外发售,而只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。该“书”规定:如果买方书面通知负责保管定金的第三方将定金退还买方,第三方必须不问原因,立即将定金退还。
香港楼花买卖合同须循田土厅和香港律师会商定的格式;楼花必须最少投资30%的资金;不能收取买家超过其单位楼价5%的订金;收款时,须在收据上注明“不得视为有效合同、以正式合同为准、有关款项将于4日内移交居中人记存于原付款人名下、除非该笔款项拨充单位楼价,将全数无息退还”。发展商与建筑贷款的支付是隔离的。这主要是由专业的建筑师和律师把关,依建筑进度分期转交发展商。发展商直接摸不到这笔钱。但风险是发展商的,一旦银行的贷款收不回来,发展商承担赔偿责任。
我国内地“按揭”是从香港传来,却有其名而无其实。内地按揭多用于预售商品房买卖,是房企销售期房的促销方式,冠按揭之名,行抵押之实,标的物所有权仍属按揭人。而香港按揭则是其所有权属于按揭权人。我国内地按揭,商品房所有权并不转到按揭权人名下,只是由按揭权人收执所有权证。香港按揭贷款由律师监管,按施工进度分期给建筑商,最后扣除一切成本费用后节余的才给发展商。律师违例或者疏忽造成当事人损失的,必须承担赔偿责任。香港律师楼每年都买一大笔保险费,以防不测。
从上述境外商品房预售、按揭具体操作的情况,我们可知他们的预售与我们的预售不是一回事。只有去掉影响市场发挥作用的因素,使商品房回归社会平均利润,我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金,供求决定价格就会体现出来,经济杠杆调节才起作用,才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。
有人担心这样做,会导致房地产业出现90年代初那样的不景气状况。其实,那时尚未实行低资本金与独特的预售融资做法等优惠政策,不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后没资金开发,而购买力又不足而引致的。今天,住房分配制度改革产生的巨大购买力,开发企业经过10年的资本积累,已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。目前,不少开发商、专家学者和行政部门人士,都呼吁将一些没实力的开发企业淘汰:在国外,哪有像我们一个城市有上千家开发商的呢!
在短期内抑制房价的几个办法
在现阶段要抑制房价异常上涨,最有效的办法莫过于从形成这次房价异常上涨的原因入手。从上面现象可知,这次房价异常上涨的根本原因,是国家收紧银根和追拖欠工程款和地价款,使开发企业资金紧缺引发了房价异常上涨。宏观调控进一步收紧银根,使开发企业更缺开发资金,而国家对建筑业安全生产的严抓,使开发企业新开发楼盘失去了不交齐相关费用也能开工的好日子难以存在。上述情况使原来的开发融资模式出现了一个大大的资金缺口,于是开发企业用涨房价来补缺口——客观上开发企业缺钱会使新商品房上市量减少而使房价仍持续上涨。
要将抑制房价到位,如果从导致的原因入手,举措应是与收紧银根相反的——有计划有步骤地放钱给开发企业,使缺口的钱得以填补而使新商品房供货量增加,从而使房价下跌。由于房地产开发的区域性非常强,如此一个一个对房价异常上涨的地区分步来做,不会有危险性而又会使房价有计划下调;也可由政府机构运用商品房预售办法来建经济适用房,这样可以有针对地用成本价来抑制房价异常上涨。
当然,我们也可以由政府监控物价职能入手去抑制房价继续上涨。我国物价部门早就规定房价的制定是根据成本、税费、合理利润来定。
2004年以来房价猛涨的原因是什么?有人认为是房地产开发成本提高了,招拍挂使地价提高6.08%;建材涨价了,影响房地产的价格。建材、土地真的是导致去年以来房价异常上涨的直接原因吗?
资本金破解利润之谜
都说搞房地产最挣钱,可是开发商也最缺钱。据统计,房地产企业资产负债率平均超过70%。那么,开发商靠什么来运作一个楼盘的开发呢?首先靠的是低额资本金。这是破解房地产开发成本与利润之谜的关键点之一。
资本金是指在投资项目总投资中,由投资者认缴的出资额,对投资项目来说是非债务性资金。投资项目资本金也可以用土地使用权作价出资。
1993年前后,我国房地产业出现不景气。为了拉动国民经济发展,从1996年开始,我国对各种经营性投资项目,试行资本金制度,出台《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》规定:投资项目必须首先落实资本金才能进行建设,房地产开发项目资本金比例为20%及以上。国务院1998年发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》重申:房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
这个规定是很宽松的,企业用只占项目总投资20%的资本金,就可运作一个商品房开发项目,赢利空间相当大,由此又引发开发商,不断用20%去滚动开发新项目的冲动。开发商只要手头有某个项目20%资金数额的钱,就会拿去投资这个房地产项目,实行滚动开发,去赚取更多的利润。这是目前开发商手头的地够开发3至7年,而开发商却仍说不够地用的原因。这也是为何商品房空置量那么多,开发商对房地产项目的投资还在不断增长的原因。开发商争着再多拿些地开发,由此拉动了地价上涨,拉动了房地产投资的大幅增加。
同样规模的项目,同样的经营利润,资本金投入少一半就意味着利润率高一倍。而且越是建造高档房,获利越高(从这也可知道为何房地产开发,出现中低收入适用房少的结构性失调)。
在社会各行业市场配置资源的机制已经基本形成的情况下,房地产投资大幅增加,表明这个行业的资本利润率明显高于社会平均利润率。
鉴于近年房地产开发投资增幅过高,国务院2004年4月发布《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》,将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。但实行这个资本金比例,还有个衔接期问题。
预售破解成本之谜
破解房地产开发成本与利润之谜的另一关键点:我们房地产开发是通过预售来融资的。
我国的商品房建设,在实行住房制度改革之前,为了促进住房建设,采用了低资本金与可通过预售来融资等优惠政策。这个政策为我国商品房开发建设从零发展至现今规模,对提高城市居民住房水平功不可没。
1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度。预售条件之一为投资开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上。值得注意的是,这里的提法还不是资本金。按目前建筑企业垫资施工运作规则,达到这进度所需资金,是由建筑企业承担的。
商品房预售制度的关键是按揭贷款。房地产开发项目工程达到形象进度后,开发商拿到了预售许可证,就启动了购房者的银行按揭贷款程序。
开发商绝大多数商品房预售项目,都是在利用个人按揭的资金滚动开发。据广东省房协市场分析课题组根据统计局数据作出的《广东省房地产市场分析报告》显示,2002年1至11月,广东省开发企业自筹资金占总资金来源的23.6%,2003年1至11月占20.3%,就算在国务院当年年初宣布将资本金由20%提高到35%及以上的2004年,也只占27.2 %,而同期的订金和预付款,竟分别占58.4%、59.4%、52.9%。
值得注意的是,这里的20%是自筹资金而不是资本金。也就是说,在实际运作中,资本金并没达要求(自筹资金20%而不是资本金20%),而又预售了,这缺口是由建筑企业垫资填补,而建筑企业垫资的钱,大都是向银行贷的款。
从国家统计局的数据来看,开发商的资金来源,来自银行的只占不到20%。
商品房开发用预售来融资的做法,形成虚拟性商品房,使得在现实中对“售楼宣传不真实”的投诉已是“小儿科”,大的是商品房开发建设项目烂尾,购房者投入毕生积蓄收不了楼。
建筑施工“包工包料”
按规定,开发商应该按工程进度给建筑方付款。但每个房地产项目都会有七八家建筑企业来竞争,建筑企业为了拿到工程来做,自己垫资也同意。
很多开发商把要求建筑企业垫资承包和拖欠工程款作为一种经营谋略,建一个房地产项目,工程款都由建筑公司先垫付。开发商预售了商品房,才有钱按工程进度付工程款给建筑施工企业,直到运作至主体结构完工。这是行业的潜规则。
建筑企业给开发商垫资建商品房,目前通行做法是“包工包料”,建材与工程款挂钩;建筑企业往往是低价中标,赢利靠建材大批购买的差价、靠材料供应商和设备供应商垫资、拖欠下游施工队的工资等办法获得。这种情况在最高人民法院2002年6月起施行的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》司法解释有所反映:“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用。”广东省高级人民法院执行局一位法官,以其处理众多拖欠工程款案件归纳得出结论:工程款中有60%是建材款。
于是,建材涨价只会使得建筑企业得到的赢利减少,而不会直接影响到开发商目前的商品房价格提高。由于房地产项目建设一般为两三年,建材购买合同和施工合同在项目开始时就签下,要影响也要等下一轮合同签署时。
就算房价与建材有直接关联,也不一定必然会影响到房价高涨。有人举近期一个实例:
2003年以来,尽管钢铁价格上扬了,可小轿车价格还在持续下跌。盖房子用的钢材比例再高,也不如造汽车,同样是钢材涨价,为什么汽车价格在一路下跌?如果说汽车还有个WTO因素的话,哪为什么空调、冰箱这些耗钢大户的价格在跌?这只不过是厂家的高利润空间缩小了。
另外,还存在开发商拖欠工程款问题,使得建材涨价与房价上涨距离更远。建设部建筑市场管理司调研组2003年1月完成的《关于建设领域工程款拖欠问题的调研报告》指出:全国房地产开发项目拖欠工程款979.17亿元。
协议出让使开发商用很少钱就拿到土地
我国原来实行低价协议出让土地。开发商具备相应资质就可以申请地皮,用很少的钱就可拿到地开发商品房。
当时,很多开发商不具备成熟的开发经验,只要能获取土地资源,就可以就这一宗土地而仓促成立房地产项目公司。获取土地资源的方式,从某种程度上说,决定产品的定位与品质。过于便宜的地价导致开发商缺乏市场压力,忽视内在品质而草率地进行产品开发。这些公司由于盲目开发造成结构性的空置,是目前存在商品房高空置量的重要原因之一。
此外,各地不严格执行自1995年1月1日起施行《城市房地产管理法》第四十四条——商品房预售要“已交付全部土地使用权出让金”规定,进一步使得开发商在地价上的资金压力大大降低:上世纪90年代初,各地为了扶持房地产开发建设,对国有土地使用权出让金的缴纳,采取了较为宽松的政策,一般在出让合同签订收取部分前期款项后,余款在两年内分期缴清。但有的开发商却长期拖欠土地出让金,对多次催交亦置之不理,开发商以更低的开发资金运作开发项目。
于是,只要有渠道圈地,开发商只需投入少量的启动资金,即可运作具有巨大赢利空间的房地产开发项目。有人指出,一个总成本1亿元的楼盘,开发商实际总成本不超过1000万元,有的连1000万元也没有。如果预售情况欠佳,就会产生烂尾楼、银行贷款形成呆帐和死帐等问题。
大存量低价地使实施招拍挂的宗数少
国务院早在2001年就发布15号文,明确提出经营性用地必须采用招标拍卖的方式进行。但至2002年底,全国实行招标拍卖挂牌方式出让的土地只占总数的15%。因为,开发商手头还有大量低价协议方式出让的存量土地。
针对土地市场 “双轨制”出现众多问题的情况,国土资源部和监察部2004年3月联合下发(71号令),要求各地政府必须在2004年8月31日前,将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。这使靠先占地、后交钱,甚至实际上没花钱就拿到地开发商品房赚钱时期成为历史。
在“8·31大限”新政出台之前,城市中已经批出去的地,已足够今后好几年的开发用地之需了。这导致招拍挂宗数很少,对房价上涨不会有影响。如广东某市2004年才9宗;上海市在2004年仅45宗住宅用地公开招投标,根本谈不上会直接影响房价上涨。
土地成本不会对房价有太大的影响,还因为开发商在做项目前期策划时,会充分考虑项目的土地成本,如果地价过高,那他肯定不会去投资这个房地产项目。各地目前都出现的土地拍卖流拍事情,就是个证明。
新政策规定:已经协议出让的土地必须依法在两年内投入开发,否则将收回。那些囤积了大量土地的开发商,会被迫把早先圈来的地投入开发,结果是楼盘供应量会急剧增大。从这个角度来说,土地新政不会使房价攀升,反而是个使目前房价下降的因素。
用别人的钱作为开发成本的运作轨迹
中国银监会统计部专题分析组2005年9月《中国房地产资金来源状况分析报告》指出:“多年来,房地产企业自有资金不足,为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求,不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金,特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%,房地产企业更是透过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金,以低成本或无资本扩张。房地产企业资产负债率平均超过70%。”
上述情况展示了,我国房地产一个开发项目资金运作的来源组成:项目总投资(100%)=资本金(20%)+订金和预付款(50%以上)+由建筑企业垫资凑够项目具体运作中资本金不够和规定投资数的差额+在运作过程中,向银行贷一些资金来周转运作;房子不好卖,订金和预付款回笼资金有困难,抵押商品房向银行贷款;贷不到钱就用推迟工程结算手法拖欠工程款。
于是,只要商品房顺利卖出,开发商就实现用不到项目总投资20%的资金,赢得以一个房地产开发项目总投资额为核算单位得到的利润。在这过程中,开发项目大部分是运用别人的钱作为成本。
不过,按总投资额除去各种成本和税费,一个房地产开发项目利润却往往只是20%左右,经营差的是微利,甚至出现项目烂尾。
用自筹资金与用购房者钱建房的区别
对开发商低资本金的要求与独特的商品房开发用预售来融资这两项做法,使我国房地产业出现了房价与空置一并高企而持久,房地产投资增长明显高于销售增长,商品房空置面积大幅增加,而且增长累积非常高的怪现象。国外律师界和房地产界,对我国居民能容纳开发商用商品房预售款来融资这种做法感到不可理解:这不动产还没建怎么就卖了,还抵押了又卖了?商品房空置超过了警戒线,房价为何不会下跌?为何经济杠杆调节房价效果不明显?
从1995年开始,全国商品住宅空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。截至2002年底,全国空置商品房1.2亿平方米,其中积压一年以上未售出的积压房近6千万平方米。如以每平方米2000元计算,空置商品房的资金高达2400亿元。《央行2005年第四季度中国货币政策执行报告》指出:2005年12月末,全国商品房空置面积1.43亿平方米,其中,商品住宅空置面积8319万平方米。
不少专家根据以上数据认为全国商品房空置率,已超过了10%至15%的国际“警戒线”。
其实,对我国商品房空置率,不能简单套用国际上10%的警戒线来看。国际上的房地产空置率,是指开发商完全运用自筹资金开发整个项目,建的房子出现空置,也就是说投入的资金给套住了,达到了这个警戒线开发商就经营不下去。而我们现在国内的商品房空置并不是上述情况。从市场经济角度看,商人运作资本,本能是要以最小投入去实现最大的利润。开发商对商品房空置并不着急,是因为凭着商品房预售制度,运作一个商品房开发项目,开发商只投入10%~35%的资本金,工程款垫资又使建材涨价与自已无关,如拖欠工程款那更使建材涨价与自已离得更远,而达到形象进度后,运作又有占总投资50%以上购房者的订金、预付款作支撑,故此,一个商品房项目,开发商能卖掉一半商品房已有赢利,越是建造高档房,获利越高(这是我国商品房建设出现低价位房供应不足、中高价位房供应过量结构性失调的内在原因),由此,也可以知道,说房价上涨是由于商品房档次提高了,是站不住脚的,巨大的赢利空间完全可以忽略档次提升而增加的费用。至于空置的商品房,实际上是购房者的订金和预付款、开发商拖欠的工程款产生的。况且,因房价价位高而卖不出去而空置的房,目前是有政府减免税费政策去消化,就算真的卖不出去,开发商也可坐等地段开发成熟后,房子升值再卖出而多赚一些钱。
这种形同集资建房的预售运作方式,使得出现了电视机多了会跌价,我国商品房空置量超过了警戒线,房价并不会下跌的现象,更不会出现像股市那样的崩盘情况。
开发商赢利期望值
房价上涨既不是由于建材涨价,也不是地价上涨,哪究竟是什么原因造成的呢?我们回顾国家采取的一系列调控举措,就明白:这是由开发商的赢利期望值和购房者的心理承受能力造成的。
首先是国务院牵头,从2003年底到2005年头进行的追拖欠工程款行动。其次是国务院2004年将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。还有一个是建设部2004年修改《城市商品房预售管理办法》,商品房预售条件的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”,改为“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件”。与此同时,不少地方政府还将原来开发企业可分期缴交地价款的优惠政策,改为3个月内付清,并对开发企业以前拖欠的地价款限期缴清。
国家上述举措在大大压缩了房地产开发项目的超额利润的同时,也使开发商原来运作一个房地产开发项目的那么点资金,出现了很大缺口,又很难贷到钱。因为银行从2003年121号文开始,就严控房地产项目贷款,对商品房空置量大、负债率高的开发商,严格审批新增房地产开发贷款并重点监控;对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。在2004年,金融部门连续采取加大力度措施:4月25日央行提高存款准备金率0.5个百分点;4月27日国务院下发通知,将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目资本金比例由20%提高到35%以上;6月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程,确定控制房地产贷款业务风险的具体指标,房地产开发公司的自有资本金比例不得低于35%;10月29日,央行上调存贷款基准利率。
面对国家收紧银根各项举措,开发商贷不到款来填补政府追拖欠工程款那部分资金缺口,商品房销售情况不佳的开发商,就搞些假按揭套现弥补资金不足;有些大开发商则是走正道,通过谋求上市等融资渠道,解决长远资金短缺问题。这是房价大规模上涨前的普遍现象。
在这种情况下,开发商要保持原来的开发融资运作模式和预期的高额利润,最方便的是涨房价。本来“8·31大限”和建材涨价这两项变化,加上国家上述各项举措,对开发企业有巨大赢利空间的商品房合理利润影响不大,但开发资金缺了一大截,而使赢利也与开发商原来的预期差了一大截。于是,便借建材、土地价格上涨之机提高房价,来补这个资金缺口和赢利预期差额。
谈到涨房价,就要了解开发商在投资这个房地产项目时的期望:开发商买地时,会有个心理期望值——投入20%资本金后,这块地按当时预算房价多少,能拿多少利润,心里会有个数。
而商品房进入预售期,大多数楼盘定价采用的都是“参照周边楼盘价格”的定价方式,而非“成本+利润”的定价方式。没有哪个开发商会因为成本低,而削减自己的利润空间。很多开发商目前上市的许多楼盘,土地都是上世纪90年代末通过协议方式低价获得的,房屋的成本很低,由于市场需求增加了,高价出售。
购房者巨大的承受能力
住房制度改革释放出巨大的购房需要是个不争的事实。个人购房从1997年的20%左右直线上升,到2002年已高达95%以上。城市居民(80%有福利房)和城乡结合部的农民,不少都靠出租旧房的钱买商品房;城市化使不少进城农民工在城市买商品房;城市的发展产生了不少拆迁户,他们会用拆迁费加银行按揭买商品房;等等。上述情况形成了巨大的购房需求。
开发商要提高房价提到什么程度,这要看购房者的心理承受能力。中国社会科学院刘建昌先生测算:以上海为例,一套80平方米的住房价格是人均可支配收入的27.54倍,而国外一套住房与人均可支配收入的倍数为:德国11.41,英国10.3,意大利8.61,法国7.68,美国6.43,连人均土地资源极度匮乏的日本,这个比例也不过是11.07。
如此高的房价收入比为何中国还有那么多人买得起商品房呢?这是因为80%城市居民有“房改”住宅,如果这些居民出租“房改”住宅,用租金还银行贷款供楼买新住宅,不少人买得起,由此产生的银行房贷安全系数也很高。但从总体来说,从社会保障体系尚待完善的角度看,今天大多数城市的商品房价,已远远超过本地大多数人购买力的实际承受能力。
另外,老百姓有买涨不买跌的心理,看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了,心里就后悔。老百姓从众心理在一定程度上能适应房价能不断上涨。
我们的房价上涨过快,是非市场经济行为的原因造成的。由此产生了经济学上的供求关系决定价格不能完全起作用的问题。供求关系决定价格,要求资源完全市场配置并双方地位平等,“只有卖不出的价,而没有卖不出的货”,而我国目前的房地产市场不是。故此,它出现了高房价与高空置持续并存、高空置而又不会崩溃的楼市现状。
取消预售关键是要与国际接轨
近年来,从中央到地方都对减弱预售负面作用有所动作。由于法律、行政法规只是定个大原则,具体细则由部门规章与地方法规确定,于是,中国人民银行2001年6月19日发出《关于规范住房金融业务的通知》规定:借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。2003年6月5日发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定:商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。
建设部在2004年7月修订了《城市商品房预售管理办法》,将第七条预售条件原来规定房企预售楼盘应当提交“投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料”,修改为:“投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明”。
不过,从2000年至今,从中央到地方均采取措施,从市场秩序、预售批准、资金监控与土地批租入手,进行了多次严厉的整顿行动,期望将过热的房地产投资和不断高涨的房价压下来,但收效不大。这也可以知道,有人说我们对预售加强监管措施可改变负面作用,是对此情况忽略了。
根据采取各种措施效果不大的实际情况,中国人民银行房地产金融分析小组才于2005年8月5日发布《2004中国房地产金融报告》认为,要进一步完善房地产市场管理,是要考虑取消房屋预售制度。因为“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”这里只是提“可以考虑”,还没有将其列入议事日程。这是因为取消还需有个过程。由于现行的房地产开发是实行滚动开发,开发商已按20%资本金铺开去运作的楼盘不少,如果一下子取消,岂不是全都烂尾?况且,取消与否,其实中央早已交给各省和银行去自行解决。这可从国务院办公厅调控房价的八条意见看出:“对住房价格上涨过快,控制措施不力,造成当地房地产市场大起大落,影响经济稳定运行和社会发展的地区,要追究有关负责人的责任”;建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》“省级人民政府要加强对各市(区)、县执行情况的监督检查”,以及从上述银行规范文件也可看出,是由省级地方政府逐步取消用预售作为房地产开发融资的做法(这是由于各省经济发展不平衡而必须这么做)。
不过,要达到预期效果,关键是不能将预售仅仅取消了事,而是不将预售作为开发融资办法。这就必须与国际接轨。
世界上有许多国家和地区也有商品房预售类似做法。但关键的是,他们不是像我国内地将消费者购房钱作为房地产开发融资的渠道。
美国开发商可在房屋建成前进行宣传,寻找潜在的购房者销售,目的是拿与购房者签订的合同去获得贷款,并没有在建房之前,拿买方交来的钱用来建房子。在经过法定竣工验收程序,并在不动产登记机关登记前,不正式对外发售,而只能与买方签订意向书性质的“商品房预订协议书”。该“书”规定:如果买方书面通知负责保管定金的第三方将定金退还买方,第三方必须不问原因,立即将定金退还。
香港楼花买卖合同须循田土厅和香港律师会商定的格式;楼花必须最少投资30%的资金;不能收取买家超过其单位楼价5%的订金;收款时,须在收据上注明“不得视为有效合同、以正式合同为准、有关款项将于4日内移交居中人记存于原付款人名下、除非该笔款项拨充单位楼价,将全数无息退还”。发展商与建筑贷款的支付是隔离的。这主要是由专业的建筑师和律师把关,依建筑进度分期转交发展商。发展商直接摸不到这笔钱。但风险是发展商的,一旦银行的贷款收不回来,发展商承担赔偿责任。
我国内地“按揭”是从香港传来,却有其名而无其实。内地按揭多用于预售商品房买卖,是房企销售期房的促销方式,冠按揭之名,行抵押之实,标的物所有权仍属按揭人。而香港按揭则是其所有权属于按揭权人。我国内地按揭,商品房所有权并不转到按揭权人名下,只是由按揭权人收执所有权证。香港按揭贷款由律师监管,按施工进度分期给建筑商,最后扣除一切成本费用后节余的才给发展商。律师违例或者疏忽造成当事人损失的,必须承担赔偿责任。香港律师楼每年都买一大笔保险费,以防不测。
从上述境外商品房预售、按揭具体操作的情况,我们可知他们的预售与我们的预售不是一回事。只有去掉影响市场发挥作用的因素,使商品房回归社会平均利润,我们才能抑制房地产投资和房价的不断大幅增长。如果能实现空置房积压的都是房企自筹资金,供求决定价格就会体现出来,经济杠杆调节才起作用,才能涌现中低收入家庭买得起的物美价宜商品房。
有人担心这样做,会导致房地产业出现90年代初那样的不景气状况。其实,那时尚未实行低资本金与独特的预售融资做法等优惠政策,不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后没资金开发,而购买力又不足而引致的。今天,住房分配制度改革产生的巨大购买力,开发企业经过10年的资本积累,已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。目前,不少开发商、专家学者和行政部门人士,都呼吁将一些没实力的开发企业淘汰:在国外,哪有像我们一个城市有上千家开发商的呢!
在短期内抑制房价的几个办法
在现阶段要抑制房价异常上涨,最有效的办法莫过于从形成这次房价异常上涨的原因入手。从上面现象可知,这次房价异常上涨的根本原因,是国家收紧银根和追拖欠工程款和地价款,使开发企业资金紧缺引发了房价异常上涨。宏观调控进一步收紧银根,使开发企业更缺开发资金,而国家对建筑业安全生产的严抓,使开发企业新开发楼盘失去了不交齐相关费用也能开工的好日子难以存在。上述情况使原来的开发融资模式出现了一个大大的资金缺口,于是开发企业用涨房价来补缺口——客观上开发企业缺钱会使新商品房上市量减少而使房价仍持续上涨。
要将抑制房价到位,如果从导致的原因入手,举措应是与收紧银根相反的——有计划有步骤地放钱给开发企业,使缺口的钱得以填补而使新商品房供货量增加,从而使房价下跌。由于房地产开发的区域性非常强,如此一个一个对房价异常上涨的地区分步来做,不会有危险性而又会使房价有计划下调;也可由政府机构运用商品房预售办法来建经济适用房,这样可以有针对地用成本价来抑制房价异常上涨。
当然,我们也可以由政府监控物价职能入手去抑制房价继续上涨。我国物价部门早就规定房价的制定是根据成本、税费、合理利润来定。
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第1个回答 2006-06-18
1.潜在需求大。目前我国还有很多人没有住房,特别是年轻人。
2.投资渠道少。我国缺乏成熟的资本市场,资金可以选择的投资渠道十分有限;特别是低风险的保值型投资产品极其稀缺,黄金(纸黄金)和国债抵御通货膨胀风险能力相对有限,房地产成为资产保值增值的必然选择。
3.地产具有超强的抵御系统风险能力。全部的系统风险不仅包括我国国民经济全面停滞的宏观经济风险,还包括局部战争和政治风险。房地产具有天然的抵御系统风险能力,在我国宏观经济系统风险日益凸现的情况下,投资者自然会倾向于针对房地产长期投资。
4.地方政府的财政需求过大。地方政府也许不能操纵地价的不断上涨,但它在房地产价格持续上涨过程中的不作为却是不争的事实,房地产价格上涨所引起的税收增加和土地使用权转让收入增加是地方政府纵容房地产价格持续上涨的直接原因。
5.国外资金的介入。进入我国房地产市场的国外投机资金主要包含两类,一类是预期人民币升值的投机资本,一类是希望直接在我国房地产市场获利的投机资本。
也许还有另外一类,也就是利用房地产市场的高抵押杠杆,通过持有我国人民币负资产,企盼我国的金融体系出现严重障碍,从而以类似东南亚金融危机的方式获利。此种方式极其狡诈和危险,不知是否真有此种潜在可能,请各位高手不吝赐教。本回答被提问者采纳
2.投资渠道少。我国缺乏成熟的资本市场,资金可以选择的投资渠道十分有限;特别是低风险的保值型投资产品极其稀缺,黄金(纸黄金)和国债抵御通货膨胀风险能力相对有限,房地产成为资产保值增值的必然选择。
3.地产具有超强的抵御系统风险能力。全部的系统风险不仅包括我国国民经济全面停滞的宏观经济风险,还包括局部战争和政治风险。房地产具有天然的抵御系统风险能力,在我国宏观经济系统风险日益凸现的情况下,投资者自然会倾向于针对房地产长期投资。
4.地方政府的财政需求过大。地方政府也许不能操纵地价的不断上涨,但它在房地产价格持续上涨过程中的不作为却是不争的事实,房地产价格上涨所引起的税收增加和土地使用权转让收入增加是地方政府纵容房地产价格持续上涨的直接原因。
5.国外资金的介入。进入我国房地产市场的国外投机资金主要包含两类,一类是预期人民币升值的投机资本,一类是希望直接在我国房地产市场获利的投机资本。
也许还有另外一类,也就是利用房地产市场的高抵押杠杆,通过持有我国人民币负资产,企盼我国的金融体系出现严重障碍,从而以类似东南亚金融危机的方式获利。此种方式极其狡诈和危险,不知是否真有此种潜在可能,请各位高手不吝赐教。本回答被提问者采纳