如题所述
因为调控政策的升级和加码,一段时间以来让“法拍房”格外吸引眼球,一定程度上成为购房者或投资客逾越“限购”政策的绿色通道。2021年3月22日,成都市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。根据《通知》,成都“法拍房”纳入限购范围,这是步2021年1月22日上海“法拍房”限购、2021年3月4日浙江杭州“法拍房”限购的后尘;此前,也只有北京、深圳、广州的“法拍房”市场需按照当地限购政策执行。将法拍房纳入限购范围,一定程度上加大了债务违约清偿,司法执行的难度,也抑制了有购房需求但没有购房资格的群体的选择路径。
法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。法拍房的来源主要有四种:按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。阿里入局拍卖行业,开始于2012年。2019年初,全国已有99%的法院入驻阿里拍卖。入围法院的网拍平台有7家——分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。
2017年,司法处置全面推广网上拍卖开始,法拍房数量呈现上升态势,从2017年的万上升到2019年的万,多家机构预测2020年全年法拍房数量或突破200万套。
一、法拍房涉及的税费种类
主体税种:契税+个人所得税+增值税+印花税
1.契税
首套房90平方以下1% ,90平方以上140平方以下 ,140平方以上2%
二套房2%,三套房及三套以上3%
2.个税
个税:满五年唯一住房可减免,其他需缴纳差额部分20%或购房总价3%。根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)的规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。”
3.增值税
个人将购买2年以上(含2年)住房对外销售的,免征增值税。国家对销售不动产的增值税征收标准是销售额的个人转让不动产免征土地增值税;转让方为企业的按增值额占扣除项目金额的百分比进行四级超率累进税率缴纳。
主要费用:登记费、按揭服务费、担保费、评估费、公证费等
其他费用:该房产前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,这种情况竞买公告都会显示,买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。
特殊状况的高额税费:高额税费的构成因素主要有房产类型、产权、所有权
1. 产权归属于公司持有
此类房子看似起拍价格低,实则有高额的税费;
2.合同房
合同房在公告一般标注:“已预售登记,合同备案号xxxx”,此类房子是需要二次过户的,也意味着买受人要多交一份契税。
3. 土地为划拨性质
该类房产还不能保证过户问题,能否顺利过户还需专业调查才能确定。
针对“法拍房”的现行实务税费规定
在拍卖过程中出现的税费承担问题,法院一般实行一刀切的做法既“所有税费均由买受人承担”。基于被执行人是主要税种的纳税义务人,但履约能力恶化,无力缴纳税费,多数法院在《竞买公告》或《竞买须知》中率先声明“由买受人承担一切税费”,这就直接增加了买受人的竞买成本。典型的公示信息为:“买受人在办理拍卖标的物交割、产权转移过户及水电气等户名变更手续中所涉及的一切税、费及相关费用(包括但不限于增值税及附加、所得税、增值税、转移登记费、手续费、印花税、物业费、水费、电费、燃气费、物业专项维修基金等应交或欠交的相关费用)均由买受人自行承担”。
二、针对“法拍房”的税收政策规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对产生的税费和承担方式等方面的问题进行了规定。
1、公示信息的规定。该规定第十三条要求:实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式;
2、税费承担主体的规定。该规定第三十条要求:因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
《国家税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条明确要求:“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定,人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”
三、坤税评议
相当一部分法律人认为:根据税收法定原则,纳税义务人的主体身份并不因拍卖公告的公示条款而发生转移。法院在实务操作中为了便于履行而在《公告或须知》中约定:“买受人承担一切税费”的公示条款是无效的,直接与“税收法定原则”相悖,也违反了《中华人民共和国个人所得税法》、中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国印花税法》等法律法规对纳税义务人、税负划分的明确规定;《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条要求:没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。但在有上述法律明确规定的情况下,就不得引用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条的赋权性规定条款。基于此,在拍卖过程中须由出卖人承担的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税,仍应当由被执行人承担。
坤税律师评议如下:第一、法院“买受人承担一切税费”应当属于合同法,现在《民法典》中的要约,基于买受人的竞拍承诺后构成合同,基于合同私法自治原则,不违反法律禁止性效力性规定,不可否认合同条款的法律效力。基于税收法定原则,或者相关之规定赋予的纳税人义务身份是相对征税人而言的,即在税务机关的视角纳税人身份不会因为该公示的内容而改变,换句话说“税务机关该找谁征税还是一样找谁征税”,至于竞拍人与法院达成的私法的合同条款,亦属于私法范畴,是违约抑或是依照合同履行均有可能。
第二、增值税并非由出售人承担,依照增值税转嫁性能,最终肯定是买受人承担了,做无效论观点的大部分群体是纯法律人的法律观点,以此若综合税务人和法律人的融合观点,应该不以无效论,且司法实务中很多案例也是不以无效论的。
拍卖物在拍卖之前由于历史欠缴等原因形成的税费遗留问题,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》并未作出规定。拍卖物历史上所欠税费与拍卖行为之间并无任何关系,实际上这是被执行人对税务机关或其他提供公共和物业服务的债权人的历史负债,亦应由被执行人自行承担。
对于司法执行而言,将“法拍房”纳入限购范围,不利于“案结事了”或“定纷止争”的判决最终执行到实处的归宿。从调控房价的角度设置过高的购买门槛,将大部分的购房需求者或有资金实力的竞价人设置了重重障碍。让大量持有固定资产的债务人或被执行人的房产不能充分的参与市场定价,将一部分的竞价购买者拒之门外,也不利于发挥物权人的物权效能最大化。而通过《购买须知》的法院声明,一刀切的将“法拍房”的税费全部转嫁给购买者,也是违反了相关法律的和稀泥。在平衡调控政策的前提下,“法拍房”的规范、有序发展,仍然任重而道远。
法拍房,即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。法拍房的来源主要有四种:按揭违约、民间借贷违约、司法没收、无主房产。阿里入局拍卖行业,开始于2012年。2019年初,全国已有99%的法院入驻阿里拍卖。入围法院的网拍平台有7家——分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网。
2017年,司法处置全面推广网上拍卖开始,法拍房数量呈现上升态势,从2017年的万上升到2019年的万,多家机构预测2020年全年法拍房数量或突破200万套。
一、法拍房涉及的税费种类
主体税种:契税+个人所得税+增值税+印花税
1.契税
首套房90平方以下1% ,90平方以上140平方以下 ,140平方以上2%
二套房2%,三套房及三套以上3%
2.个税
个税:满五年唯一住房可减免,其他需缴纳差额部分20%或购房总价3%。根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)的规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。”
3.增值税
个人将购买2年以上(含2年)住房对外销售的,免征增值税。国家对销售不动产的增值税征收标准是销售额的个人转让不动产免征土地增值税;转让方为企业的按增值额占扣除项目金额的百分比进行四级超率累进税率缴纳。
主要费用:登记费、按揭服务费、担保费、评估费、公证费等
其他费用:该房产前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,这种情况竞买公告都会显示,买卖房屋产生的相关税费均由买受人承担。
特殊状况的高额税费:高额税费的构成因素主要有房产类型、产权、所有权
1. 产权归属于公司持有
此类房子看似起拍价格低,实则有高额的税费;
2.合同房
合同房在公告一般标注:“已预售登记,合同备案号xxxx”,此类房子是需要二次过户的,也意味着买受人要多交一份契税。
3. 土地为划拨性质
该类房产还不能保证过户问题,能否顺利过户还需专业调查才能确定。
针对“法拍房”的现行实务税费规定
在拍卖过程中出现的税费承担问题,法院一般实行一刀切的做法既“所有税费均由买受人承担”。基于被执行人是主要税种的纳税义务人,但履约能力恶化,无力缴纳税费,多数法院在《竞买公告》或《竞买须知》中率先声明“由买受人承担一切税费”,这就直接增加了买受人的竞买成本。典型的公示信息为:“买受人在办理拍卖标的物交割、产权转移过户及水电气等户名变更手续中所涉及的一切税、费及相关费用(包括但不限于增值税及附加、所得税、增值税、转移登记费、手续费、印花税、物业费、水费、电费、燃气费、物业专项维修基金等应交或欠交的相关费用)均由买受人自行承担”。
二、针对“法拍房”的税收政策规定
《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对产生的税费和承担方式等方面的问题进行了规定。
1、公示信息的规定。该规定第十三条要求:实施网络司法拍卖的,人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式;
2、税费承担主体的规定。该规定第三十条要求:因网络司法拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定,由相应主体承担;没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
《国家税务局关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》第四条明确要求:“鉴于人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五条的规定,人民法院应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”
三、坤税评议
相当一部分法律人认为:根据税收法定原则,纳税义务人的主体身份并不因拍卖公告的公示条款而发生转移。法院在实务操作中为了便于履行而在《公告或须知》中约定:“买受人承担一切税费”的公示条款是无效的,直接与“税收法定原则”相悖,也违反了《中华人民共和国个人所得税法》、中华人民共和国增值税暂行条例》《中华人民共和国印花税法》等法律法规对纳税义务人、税负划分的明确规定;《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条要求:没有规定或者规定不明的,人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。但在有上述法律明确规定的情况下,就不得引用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条的赋权性规定条款。基于此,在拍卖过程中须由出卖人承担的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税,仍应当由被执行人承担。
坤税律师评议如下:第一、法院“买受人承担一切税费”应当属于合同法,现在《民法典》中的要约,基于买受人的竞拍承诺后构成合同,基于合同私法自治原则,不违反法律禁止性效力性规定,不可否认合同条款的法律效力。基于税收法定原则,或者相关之规定赋予的纳税人义务身份是相对征税人而言的,即在税务机关的视角纳税人身份不会因为该公示的内容而改变,换句话说“税务机关该找谁征税还是一样找谁征税”,至于竞拍人与法院达成的私法的合同条款,亦属于私法范畴,是违约抑或是依照合同履行均有可能。
第二、增值税并非由出售人承担,依照增值税转嫁性能,最终肯定是买受人承担了,做无效论观点的大部分群体是纯法律人的法律观点,以此若综合税务人和法律人的融合观点,应该不以无效论,且司法实务中很多案例也是不以无效论的。
拍卖物在拍卖之前由于历史欠缴等原因形成的税费遗留问题,《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》并未作出规定。拍卖物历史上所欠税费与拍卖行为之间并无任何关系,实际上这是被执行人对税务机关或其他提供公共和物业服务的债权人的历史负债,亦应由被执行人自行承担。
对于司法执行而言,将“法拍房”纳入限购范围,不利于“案结事了”或“定纷止争”的判决最终执行到实处的归宿。从调控房价的角度设置过高的购买门槛,将大部分的购房需求者或有资金实力的竞价人设置了重重障碍。让大量持有固定资产的债务人或被执行人的房产不能充分的参与市场定价,将一部分的竞价购买者拒之门外,也不利于发挥物权人的物权效能最大化。而通过《购买须知》的法院声明,一刀切的将“法拍房”的税费全部转嫁给购买者,也是违反了相关法律的和稀泥。在平衡调控政策的前提下,“法拍房”的规范、有序发展,仍然任重而道远。
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