运营为王的时代，商业地产如何以质取胜

飙马商业地产网页链接提醒：房地产市场进入下半场，在各种竞争之下，以量制胜的单一销售方式愈发无力。随着我国房地产行业的迅速发展，众多房地产开发商已经从传统的商品住宅开发转向到商业地产开发，纷纷涉足大型商场、商业综合体、旅游地产、特色小镇等领域。而在经营模式上，开发商通过自营、去地产化、轻资产、多元化运营等新一轮创新运营方式，通过提高自身的运营质量，获得更长远的利润和影响力。
自营带来更大利润空间
与大多数商品住宅不同，自持可以说是商业地产的常态。相比买卖市场，自持更考验一个开发商长期的运营能力。商业地产从自建，到自持，在到现在的自营，已经成为其发展主体方向。

自持的商业地产开发模式：开发商拿到地之后，由开发商自建和自持商业地产物业，把运营权交于第三方运营团队，是一种租赁方式。开发商通过租金获取利润。

自营是在自建和自持的基础上，由物业开发单位组织运营团队，或成立专业的运营公司，在自持物业内进行商业经营，如商场、餐饮、酒店、娱乐等多种项目。简单来讲，自营就是不必租给别人，自己来经营。

自持物业在前期建设阶段一次性投入后，可以通过租赁获得稳定的回款，风险较小，不需要分工过于细致和专业的运营团队，也不需要过多的持续性投入人力物力，可以将主要精力放在新项目的拓展上。

自营相对于自持租赁来说，要求则高的多。首先，要筹建一只强大的招商团队，进行市场调研分析、产品定位等前期工作，进而通过丰富的行业资源引进品牌进驻，而这个过程，往往决定着该自营商业的最终档次和定位。更重要的是，经营是一项长期而系统的过程，如何通过后期的经营管理，提高服务水平，打造品牌知名度，扩大市场占有率，从而实现最大程度的盈利，才是自营的最终目的。

自营是商业地产发展的一个重要趋势，一方面是因为商业模式已经趋向于固定，商业运营模式更加成熟，运营团队随着市场需求的增大更加专业化，这些有利条件为自营提供可能性。另一方面，相对于自持租赁来说，自营产业在增加经营风险的同时，也具有更大的利润空间，将原本归于第三方运营公司的利润纳入自己的营收中。

在自营的经营模式下，以开发商的实力带动商业，以商业的宣传效应助力推广开发主体的品牌知名度，实现商业发展和品牌宣传的双赢。

运营的核心是满足消费者的体验感

近年来，开发商从盲目跟风进入商业地产，到改变同质化，开始标新立异等变化，越来越多地商场开始注重消费者的体验、增加线上线下互动性，这些都是好的方向。但在改变的同时，最重要的是不能失去商业地产原有的属性。如果商品住宅的基本属性是住，商业地产的基本属性就是服务。
运用营销驱动理念做商业，首先，商业地产要因地制宜，处于什么样的城市，就要运营相应的商业模式，大城市是以年轻人为主流的城市，充满活力与生机，商业地产应以服务年轻人为主流；中小城市9点以后就渐渐寂静了，这样的城市商业要更接地气。

其次，运营渠道要精准全面，一个大型的综合商业体，各方面要齐全，满足不同年龄段群体能需求，既要有年轻人的电玩城，也要有亲子场。

最后，运营的核心是体验感，针对不同群体要有不同的体验感，才能更好的吸引客户和消费者。