如题所述
买房时机是大家都很关注的问题。结合您的具体情况,我跟您讲解一下现在的市场情况。从2017年317之后,北京楼市变化都是在稳步调控中,以下几个方面会影响2019年楼市政策变化:
1.北京市商品房供不应求
1)受产业结构调整、二胎政策影响,北京市购房需求持续增长
2017年末,北京市常住人口2170.7万人,在总量上比2016年末减少2.2万,这是2000年以来首次负增长,但是从人口结构的角度来讲,受产业结构调整、人才吸引战略、二胎政策的影响,有购房实力的人群未减反增。
产业结构调整:2018年3月以来,国务院先后出台“全力支持创新企业境内上市” 以及“高技能人才安家落户将受照顾”等战略,基于对高薪资、工作环境、专业配套的需求,特别是一些前沿科技领域的人才,首选的工作地点还是北京,而这部分人也正是对购房有较大需求且有较强购房实力的人群。
二胎政策放开:自2016年1月1日起,我国开始全面开放二孩政策,市场上对于纯商品房、改善性用房的需求将会越来越多。
2)新房市场:供不应求
第一,北京近1077万套,新建商品房批准上市总套数约70万套,新房市场供不应求。
第二,2017年1 月至2018年3月,北京市共成交土地92宗,规划建筑面积1237万㎡。其中纯商品房土地规划建筑面积为767万㎡,占比约62.03%。而纯商品房成交土地以限地价竞房价政策为主。
作为作为全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心,北京的优质资源不可复制,一方面吸引着大批量高技能人口不断涌入,市场上买房需求不断增多;另一方面又受制于现有房源供给量少、纯商品房供应土地紧张的影响——北京市商品房市场一直处于供不应求的状态。
2.政策·收紧 房价·坚挺
自16年“930”楼市政策落地以来,调控政策从一线城市逐步向东部热点二线城市、中西部区域的非热点二线城市扩围,广大的三四线城市也陆续跟进。在过去20年,从来没有一次调控政策像2017年这样密集发布过。
“首付比例提高,贷款利率连续提高、商办类房产全面限购……”为保证楼市健康发展,北京市房产限购类政策陆续出台。
如此严厉的政策下,房价走势如何?
从图中可以发现,政策发布有松有紧,北京的商品住宅市场成交量也有涨有跌,但价格几乎一直在上涨,
房价不断上涨的主要原因有两个:第一,2008年来,开发商拿地价格节节攀升,政府土地放量更是越来越少,限制越来越高,而其中土地成本占房价30%-45%;第二,近年来,建材、装修人工费逐年上涨,直接导致其总成本增长。
3.北京楼市置业方向:城市郊区化格局确立
1)政策导向-城市郊区化发展
在北京市发展的开始阶段,随着城市人口的不断激增,北京市依托环线的建设,城市发展格局被有序拉大,随之而来的就是交通拥堵、资源紧缺等问题。为防止集聚式发展,在治理“大城市病”的现实需要和面向未来的可持续发展背景下,北京城市发展重心转到郊区城市化。随着城市交通的不断升级,特别是轨道交通的快速与准时,各卫星城到达市中心的时间不断缩短,由环线划分的城市板块论逐渐转淡。
2)土地供应-近郊区成开发商主战场
一方面受制于城中心住宅用地供给缺乏及价格过高,另一方面受城市规划及政策利好影响,近几年开发商集中于北京市近郊区拿地建房。
3)新城区置业门槛低
从北京城市总体规划及过往新城发展规律可以确定,新城发展初期,置业门槛较低。随着优质资源、高端产业的不断引入以及城市交通等基础配套的不断完善,随之而来的是人流的涌入及房产的需求。