今年央行发布了4次降低利率的消息,为什么每次看到说降利率降利率,但是每个月我的住房贷款还是要还一样的多?
我是去年买的房子,贷款32.8W,利率当时是7.83%,每月还款2709。
现在说利率都降到6.12%了,照理说我应该每月只还2300多一点了,为什么还是每月要我还2709???
什么时候我的住房贷款还款额才能降低啊?
1、银行房贷系统调整差异。银行方面“为了方便客户还款”,所以将次年1月的月供与上年12月份保持一致。
以某银行客户王先生为例,2011年7月份办理的房贷,2012年两次降息,但他的月供在2013年1月份仍是此前的1641元。只是同样的月供数字代表的“意义”不同,1月份的月供里还的本金多、利息确实是少了。
2、跨年“分段计息”,月供不减反增。某银行客户采用的是等额本金还款方式,还款日是每月的6日。1月月供计算方式为:12月6日~12月31日采用原利率,1月1日~5日采用新利率,共31天。
而以往月供是按月利率(30天)直接计算,这就导致明年1月份要比今年12月“多”出1天利息。如果这多出一天的利息比1日~5日这5天因降息因素而少交的利息还要多,那么就会出现明年1月份月供“不减反增”的极特殊情况。
3、老“房奴”调息时间不同。除了按“次年1月1日”原则进行调息外,也有银行在房贷合同中约定的是满一年(或半年)期限做调整、次月调整、按季度调整等其他方式。
比如,如果采用的是“对年、对月、对日”原则,那么,您在今年6月份办理的贷款,要执行新利率就得等到2015年6月了。
扩展资料
由于银行房贷系统调整方式存在差异,而且明年1月份房贷还款比较特殊,会遭遇跨年月供“分段计息”,因此,尽管降息了,明年1月份的月供却有可能出现“不降反涨”的特殊情况。
对于降息前后两个客户同一种情况下获得贷款进行的对比,而对于那些在降息前就办了房贷,目前贷款未结清的老“房奴”,其降息后月供得通过专业的房贷计算器,扣除之前本金已还的部分进行计算。
目前多数银行针对房贷老客户执行的“次年1月1日调整”原则。在遇央行基准利率有变时,于“次年1月1日”执行最新利率。
央行降息后,二三线城市房贷市场出现集体松绑,主要是之前房贷利率处于高位所致。
参考资料来源:凤凰网-央行虽然降息明年1月房贷月供未必降
利率调整:
一是利率为分期特定利率时,遇央行利率调整时,利率调整日之前已发放的贷款本年度内不作利率调整,于次年1月1日按新利率执行;利率调整日之后发放的新贷款按调整后新利率执行。
二是利率为分段利率时,遇央行利率调整时,贷款执行利率当日即调整。
三是利率为浮动利率,浮动周期可按月、按季、按半年、按年。
遇央行利率调整时,贷款在下一个浮动周期调整利率。(注:浮动周期以贷款发放日起开始计算。例如某贷款2013年4月7日发放,浮动周期为按季,则7月7日、10月7日、2013年1月7日为浮动周期起始日。)
利率调整:
一是利率为分期特定利率时,遇央行利率调整时,利率调整日之前已发放的贷款本年度内不作利率调整,于次年1月1日按新利率执行;利率调整日之后发放的新贷款按调整后新利率执行。
二是利率为分段利率时,遇央行利率调整时,贷款执行利率当日即调整。
三是利率为浮动利率,浮动周期可按月、按季、按半年、按年。
遇央行利率调整时,贷款在下一个浮动周期调整利率。(注:浮动周期以贷款发放日起开始计算。例如某贷款2013年4月7日发放,浮动周期为按季,则7月7日、10月7日、2013年1月7日为浮动周期起始日。)本回答被网友采纳
举个例子,你2007年6月份贷款买房,当时利率7.83%,那么你从2007年6月直到2007年年底房贷利率均为7.83%,假设到2007年年底经过调息,基准利率降至7%,那么2008年1月份开始你的房贷利率按照7%执行(但是有些银行可能会有规定:自贷款日后推12个月,利率不随央行调整发生变化),直到2009年1月份,如果当时利率与2008年初设定利率又有所变化,则2009年按照当时新利率执行。
所以对于你的住房贷款的月供可在2009年1月1日后月供降低!本回答被提问者采纳