如题所述
这种评估是一种综合性质的评估
要从：
1：当地消费水平（当地人均收入1000万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
2当时物价（买个馒头要1万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
3门面人流量（门口鬼都没一个，你租来不做仓库，干超市月租金一万，我只能呵呵）。
4周边环境（左边公共厕所，右边垃圾站，出门两米还有个栏杆，你收我一万，我只能呵呵）。
5商铺大小（店铺就一个平方，你租金1万，我只能呵呵）。
6内，外空间结构（内部是个三角形夹脚房，外部一米是堵墙，你收我一万，我只能呵呵）。等等综合考虑。
（当然，我上面说的有些夸张了，不过大体意思就是这样）
就算专业人士也没办法算清楚。
所以多数还是参考周边铺面。多打听。漫天要价，落地还钱。
看房子时要思考好策略，组织好语言，宁可不说话，也别乱说话。更别带个没社会阅历的猪队友（这个是大忌，有些猪队友甚至会无意识的帮对方说话，你就被动了）商讨价格时要做到自信，别畏畏缩缩没底气，别先量自己的底线。
要从：
1：当地消费水平（当地人均收入1000万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
2当时物价（买个馒头要1万，你收一万一个月，我只能呵呵）。
3门面人流量（门口鬼都没一个，你租来不做仓库，干超市月租金一万，我只能呵呵）。
4周边环境（左边公共厕所，右边垃圾站，出门两米还有个栏杆，你收我一万，我只能呵呵）。
5商铺大小（店铺就一个平方，你租金1万，我只能呵呵）。
6内，外空间结构（内部是个三角形夹脚房，外部一米是堵墙，你收我一万，我只能呵呵）。等等综合考虑。
（当然，我上面说的有些夸张了，不过大体意思就是这样）
就算专业人士也没办法算清楚。
所以多数还是参考周边铺面。多打听。漫天要价，落地还钱。
看房子时要思考好策略，组织好语言，宁可不说话，也别乱说话。更别带个没社会阅历的猪队友（这个是大忌，有些猪队友甚至会无意识的帮对方说话，你就被动了）商讨价格时要做到自信，别畏畏缩缩没底气，别先量自己的底线。
温馨提示：答案为网友推荐，仅供参考
第1个回答 推荐于2019-09-15
你好，我是房地产策划师，传授你商铺租金估算的算术平均法。这方法开肯德基、麦当劳也是这么精确的计算，保你做生意运筹帷幄之中，决胜千里之外。
首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。
针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：
步骤一：计算出商铺单平米日租金
A铺（260平米上下两层的租金是17万一年）
B铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）
C铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）
D铺（20平小店4万一年）
E铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）
则如：A铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
则数据如下：
A铺：1.79元/平米/天
B铺：2.32元/平米/天
C铺：1.25元元/平米/天
D铺：5.48元/平米/天
步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分
（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）
分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。
务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。
如：
A铺分数 = 客流量 7分 + 周边环境 5分 + 商铺品质 5分 + 空间结构合理性 8分 = 25分
同样的打分方法，比如最后得出如下结果：
A铺分数 = 25分
B铺分数 = 29分
C铺分数 = 27分
D铺分数 = 22分
E铺分数 = 26分 （即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）
步骤三：计算各参考商铺的租价系数
接上示意：
A铺 25分 1.79元/平米/天
B铺 29分 2.32元/平米/天
C铺 27分 1.25元/平米/天
D铺 22分 5.48元/平米/天
E铺 26分 X 元/平米/天
接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，
则如：
A铺系数 = 1.79元/平米/天 ÷ 25分 = 0.0716
B铺系数 = 2.32元/平米/天 ÷ 29分 = 0.08
C铺系数 = 1.25元/平米/天 ÷ 27分 = 0.0463
D铺系数 = 5.48元/平米/天 ÷ 22分 = 0.249
步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度
注意：
即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100% ！ 这是一种影响因素修正的方法。
如果嫌麻烦，那你就把A、B、C、D四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。
出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。
则如：
A铺 50%影响
B铺 25%影响
C铺 20%影响
D铺 5% 影响
用各铺的系数 乘以 各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。
则：
综合系数 = A铺 0.0716 X 50% + B铺 0.08 X 25% + C铺 0.0463 X 20% + D铺 0.249 X 5%
= 0.07751
步骤五：用综合系数 乘以 你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。
道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“X”的最简单的方程式。
为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：
9 ÷ 3 = 81 ÷ X
则：X = 3
最后，你要租的商铺的单平米日租金价 = 综合系数 0.07751 X E铺（你的商铺）的分数 26分
即：0.07751 X 26 = 2.015 元/平米/天
也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015 元/平米/天
年租金 = 2.015 元/平米/天 X 350平米 X 365天 = 257449元/年
也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。
注意：
你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”
你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。
我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。
如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：
按30桌，人均消费40元计算
每年营业额约 = 30桌 X 每桌平均人数 X 40元 X 每天平均桌循环次数（保守估计） X 365天
或：
每年营业额约 = 40元 X 平均每天接待人数（保守估计） X 365天
得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。本回答被网友采纳
首先，你打算租的商铺为一层单层商铺，一般商铺一层租价与二层租价是要区分开的，但是你做餐饮行业，对于商铺是单层还是双层要求不高，否则应该以各参考商铺的一层租金价为参考。
针对你的行业情况，可以不必区分商铺是否双层，只要用起来合适即可，则租金评估方法如下：
步骤一：计算出商铺单平米日租金
A铺（260平米上下两层的租金是17万一年）
B铺（有个福彩中心门脸小楼下100楼上400平租金是34万一年）
C铺（有个门脸适中一楼300平，三楼800平一起租的是50万）
D铺（20平小店4万一年）
E铺（就你想租的铺，即目前有个整一楼350平，门脸超级长……）
则如：A铺单平米日租金=170000元÷365天÷260平米=1.79元/平米/天
则数据如下：
A铺：1.79元/平米/天
B铺：2.32元/平米/天
C铺：1.25元元/平米/天
D铺：5.48元/平米/天
步骤二：根据你对各商铺的客流量、周边环境、商铺品质、空间结构合理性等四方面进行打分
（注：一般参考项为15-18项，但是你所参考的商铺在同一地段，你的需求也比较简单，所以以上四项足够。）
分数设定：10分制，依据你对商铺各类情况的判断，评分范围从“很差、差、一般、好、很好”五个档次评估，分数对应从1分—10分不等。
务必注意，以下仅为示例，具体分数情况请你依据各铺客观情况打分。
如：
A铺分数 = 客流量 7分 + 周边环境 5分 + 商铺品质 5分 + 空间结构合理性 8分 = 25分
同样的打分方法，比如最后得出如下结果：
A铺分数 = 25分
B铺分数 = 29分
C铺分数 = 27分
D铺分数 = 22分
E铺分数 = 26分 （即给你自己要租的铺子也按同样的标准打分）
步骤三：计算各参考商铺的租价系数
接上示意：
A铺 25分 1.79元/平米/天
B铺 29分 2.32元/平米/天
C铺 27分 1.25元/平米/天
D铺 22分 5.48元/平米/天
E铺 26分 X 元/平米/天
接上计算，用各参考商铺的单平米日租金除以分数，得出各商铺的租价系数，
则如：
A铺系数 = 1.79元/平米/天 ÷ 25分 = 0.0716
B铺系数 = 2.32元/平米/天 ÷ 29分 = 0.08
C铺系数 = 1.25元/平米/天 ÷ 27分 = 0.0463
D铺系数 = 5.48元/平米/天 ÷ 22分 = 0.249
步骤四：确定各参考商铺对你所要租的商铺的租价影响程度
注意：
即你觉得你的要租商铺的商业价值更接近于哪个商铺，以百分比的形式体现，各商铺的百分比相加后必须等于100% ！ 这是一种影响因素修正的方法。
如果嫌麻烦，那你就把A、B、C、D四个铺子的系数想加，然后除以四即可，这样得出的综合系数可能不是很准确，但大概也可以推测。
出于做生意要精打细算，建议还是按照我的方法吧。
则如：
A铺 50%影响
B铺 25%影响
C铺 20%影响
D铺 5% 影响
用各铺的系数 乘以 各铺对你商铺的租价的影响百分比数，然后相加，得出综合系数。
则：
综合系数 = A铺 0.0716 X 50% + B铺 0.08 X 25% + C铺 0.0463 X 20% + D铺 0.249 X 5%
= 0.07751
步骤五：用综合系数 乘以 你所要租的商铺的分数，得出最后你的商铺的租价。
道理很简单，即商铺值多少分，对应租金就值多少钱，是一个小学时我们都学过的除法算式对等法，求“X”的最简单的方程式。
为了帮你想起来，我列一下这个公式的样子，即：
9 ÷ 3 = 81 ÷ X
则：X = 3
最后，你要租的商铺的单平米日租金价 = 综合系数 0.07751 X E铺（你的商铺）的分数 26分
即：0.07751 X 26 = 2.015 元/平米/天
也就是说，你要租的商铺租价是人民币2.015 元/平米/天
年租金 = 2.015 元/平米/天 X 350平米 X 365天 = 257449元/年
也就是说，按照我假设的“各商铺分数值”和“各商铺对你商铺租金的参考百分比”，计算出你的商铺年租金大约是25.7万/年。
注意：
你提到“以前是银行的，银行搬走了。我想做餐饮，大约能摆下30桌，人均消费40元左右，租金多少合适，我压力才能不大，老牌的餐饮一条街了，人流没问题。”
你的饭店年营业额与租金没有必然关系，而是与你的经营、菜品、饭店定位及平时的营销有关，请不要以你的营业额判断店面租金。
我的租金评估方法考虑的因素里已经包括了客流量因素，所以，只要你在给各参考商铺打分的时候尽量客观，那么结论一定就是正确的。
如果你非要以营业额倒推租金是否合适的话，建议如下计算：
按30桌，人均消费40元计算
每年营业额约 = 30桌 X 每桌平均人数 X 40元 X 每天平均桌循环次数（保守估计） X 365天
或：
每年营业额约 = 40元 X 平均每天接待人数（保守估计） X 365天
得出的年营业额与之前计算的年租金相比较，你心里就有数了。本回答被网友采纳
