房子因为透寒，物业维修过两次，问题依然存在，所以拒交物业费两年，今天突然收到法院电话，说被所在物业起诉，我现在向请教各位，物业在没发出任何催款函的情况下起诉业主，他们的做法合适吗？
物业公司对物业费的催缴不以是否收到催款函为依据来确定是否可以起诉主张权利，只要物业合同中明确了收取物业费的权利和缴纳物业费的义务，只要没有特别的对抗事实，不如物业公司未履行合同义务等情形出现，业主还是租户都应该按时缴纳费用。公司在2年内持续催缴，如果合同没有约定履行期限的，物业公司可以欠费主张。
法律分析
根据法律关于合同的相关规定，如果一方未按照合同的约定支付相应的服务费、利息等不履行相应的经济给付义务的，对方是可以起诉请求对方给付的。对于物业公司主张权利提出要求缴费的行为不一定必须是欠缴物业费的业主收到才算。一般来说，只要物业公司在3年内对欠费进行过催缴，或者欠费状态是持续的，不断增加的，物业公司不论是通过短信、微信、电话等形式，都可以随时催缴的，这些催交形式不以应交款方是否收到为准，而是以权利方履行的催告义务为准。因此，没有任何催款函也是可以直接起诉主张权利的，而且相关的滞纳金也可能会要求一并按照合同的约定来主张。至于最后如何履行，会不会调解，调解能不能相应的减少物业费，都是可以沟通的，建议是和物业公司谈，及时交清应缴纳的费用。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 》
第四条 未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民法典》
第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
法律分析
根据法律关于合同的相关规定，如果一方未按照合同的约定支付相应的服务费、利息等不履行相应的经济给付义务的，对方是可以起诉请求对方给付的。对于物业公司主张权利提出要求缴费的行为不一定必须是欠缴物业费的业主收到才算。一般来说，只要物业公司在3年内对欠费进行过催缴，或者欠费状态是持续的，不断增加的，物业公司不论是通过短信、微信、电话等形式，都可以随时催缴的，这些催交形式不以应交款方是否收到为准，而是以权利方履行的催告义务为准。因此，没有任何催款函也是可以直接起诉主张权利的，而且相关的滞纳金也可能会要求一并按照合同的约定来主张。至于最后如何履行，会不会调解，调解能不能相应的减少物业费，都是可以沟通的，建议是和物业公司谈，及时交清应缴纳的费用。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
《中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 》
第四条 未约定履行期限的合同，依照民法典第五百一十条、第五百一十一条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。
《中华人民共和国民法典》
第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：
（一）权利人向义务人提出履行请求；
（二）义务人同意履行义务；
（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；
（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
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第1个回答 2011-08-23
根据民法通则规定物业管理费的诉讼时效二年，如果物业公司在二年后再起诉你需要发催款函给你，可以追溯你二年前的欠款，物业在二年内对你的欠物业的债务起诉主张权利法律规定不需要发催款函，只是物业做法简单了点，物业可以发律师函给你。房子透寒是房屋质量问题，维修主体是开发商，你和开发商有法律合同关系，物业是尽维修义务，修不好不是物业的责任，如果物业在维修中存在损坏范围扩大，扩大的范围物业须赔偿，根据物业服务合同，你不能以任何理由拒付物业费，交物业费是你的义务，法院会支持物业公司的，滞纳金如果不是庭内调解的话法院也会支持物业的，物业的做法是基本合适的。追问
我是08年12月31日起开始欠缴，到今天为止，期间没有任何针对我个人的催款函，只不过是在楼道门口贴了张请业户缴纳当年物业费的通知，这种情况该如何解释啊，法院让我明天就过去哦
追答物业在你楼道门口贴过催缴通知，物业可能已拍过照，也是一种通知形式，作为证据法院会采信。
本回答被提问者采纳第2个回答 2011-08-23
那你可以告，物业公司不作为。这样肯定法院调解。你也不是欠钱的人，就是物业公司的态度没有尽到责任。这样你在达到自己目的的情况下，也让物业公司不会忽视你。
