我想在广州够买一套小房，可是我还有两年才达到广州限购的条件，那个楼盘的房子是现房，现在售楼处卖房的是一家投资公司，他们说我可以先付全款入住，签房屋买卖合同，但是不能备案，等我两年后满足条件了再协助我办理手续，我想问各位大侠几个问题：
1、房屋买卖合同有效吗？
2、这样操作会有什么风险？
比较急，希望大家能够解答，非常感谢，拜托拜托了！！！！
不备案会导致无良开发商一房多售，房管部门无法监管，自己权利得不到保障。
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