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6000
2005年,当国家一道道的“金牌”让其他大城市的房价平稳下来的时候,广州的房价却“逆风飞扬”。这种“逆动”打乱了购房者的计划。最近,广州房管部门也出来说,近期楼市不排除哄抬因素,要市民谨慎入市。广州市土地开发中心有关人士甚至呼吁:推迟买房就是对广州房产业作贡献。
一场明明暗暗的博弈已经开始。
数字
由官方的统计数据看,2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中,一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米,尤其是2005年11月,十区房价达到5597元/平方米,成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大,有3个月居于6000元/平方米之上,而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。
广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价+2000元/平方米的建安费用,高层住宅成本等于楼面地价+2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块,楼面地价为3000元/平方米,如果建成高层住宅,那么开发商的成本就是3000元/平方米+2500元/平方米=5500元/平方米。
一个楼盘接一个楼盘,看了20个楼盘后,失望表现在邓胜建脸上。
邓胜建准备第二次置业。他现在住的是三年前买的一套二手房,有了一些积蓄后,小孩也长大了,他打算买套一手房换掉原来的房子。他的期望不高,只要80平方米的房子,单价最高是6000元/平方米。
6000元,如果是在一年前,是可以在市中心买到不错的房子的,但现在,邓胜建只能改变他原来的打算。“如果找不到价格适合的房子,我宁可买远一点、价格便宜一点的房子,或者是买套60平方米的房子也行。”邓胜建很无奈,孩子的教育费用在增加,而自己的收入在20年后将走下坡路。
2005年,涨得好快
官方统计,十区住宅交易均价同比2004年增长了近10%,个别楼盘涨幅达30%
2005年广州楼市的主题是“增长”——房屋交易金额增长,住宅交易均价增长,地价增长。
广州市国土局的统计数据就体现了这个结果:2005年,广州市十区商品房的交易金额为608.34亿元;十区商品房成交均价有7个月稳定在5000元/平方米以上;土地出让市场“地王”频现……
由官方的统计数据看,2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中,一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米,尤其是2005年11月,十区房价达到5597元/平方米,成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大,有3个月居于6000元/平方米之上,而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。
具体到个盘,部分楼盘的增长速度远远超出全年十区房价10%的增幅,甚至达到20%-30%。这个价格增长高潮相对集中在去年的国庆黄金周。由于压抑半年之久的购买力开始逐渐释放,因此发展商勇敢提价,尤以海珠、天河楼盘为最,不少楼盘价格的增幅达到1000元/平方米。
前年3月,工业大道的富力现代广场刚推出二期“水漾银滩”,当时的均价还是5900元/平方米,比前一年只增长了100元/平方米。那时,市场还觉得工业大道能卖到这个价格应该不会再有太多增长空间。而在前年底,记者看到该项目的销控财务报表上显示,部分单位实际成交价格达到每平方米6700-7000元。
而“阳光家缘”记录的该盘2005年11月2日的成交均价更是高达8230元/平方米,这样的价格不仅是市场对工业大道楼价不可预想的,并且已经逼近珠江新城的楼价。
位于天河公园旁的“珠江俊园”,2004年底开盘时的均价约5500元/平方米,只一年的工夫,该盘的房价升了近2000元;广州大道南的“逸景翠园”,去年初还有少数5500元/平方米左右的优惠单位,但后来连6500元/平方米的房子已经绝迹;去年初还只卖5800元/平方米的“罗马家园”再度创造了南洲路的房价神话,突破7000元/平方米,发展商还表示,他们未来的目标是卖到9000元/平方米;近两年来,“富力桃园”涨了3000多,“怡新花园”涨了2000多,“金海岸”一套200多平方米的房子,只一年多就涨了近百万……
对于房价的评价,尽管房地产界普遍持有理性、正常上涨的观点,但民间却形容去年的房价“涨疯了”。
这种景象广州人曾耳闻过,那是上海的故事,2002年以来,上海房价以每年30%以上的速度在上涨。上海的官员曾说:“你们来上海买房吧,保证赚钱。”但购房民众不这样看。他们只知道房价如此高,他们买不起,现在买不起,以后越来越高,更买不起。
2005年3月,中央政府提出房产存在局部过热后,一道道追命金牌连接发出,以期给虚热的房产降温。“政策一出,上海房价像是一头狂奔的牛,被几根坚实有力的绳索拖住,速度逐渐慢了下来,甚至还往回退了几步。”
广州也不断地给正在起势的房价增加阻力。6月1日大限当日,广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合公布:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上,单套住房建筑面积120平方米上浮20%(即144平米,含144平米),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍),为“非普通住宅”,契税将翻番,按房价的3%计收。
2005年的最后几天,广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台补充文件,从2006年1月1日(税款所属期)起,个人转让房产可实行据实征收20%的个人所得税。
专家们认为,2005年出台的系列新政“举措很直接,信号很明显,目的很明显”——控制楼价投机,抑制过高房价。但普通市民却形容,“一切还没反应过来就发生了,一切结果还没弄明白就过去了”。
“地下面藏着金子吗?”
珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地,盖出的房子要卖18000到20000元
2005年3月8日,珠江新城最后一块商住地块,拍出珠江新城商住地块近三年来的最高地价1.41亿元,折合楼面地价3348元/平方米。
6月21日,白云种鸡场地块以5亿元高价拍出,折合楼面价接近3300元/平方米,业界哗然。
广州市的“新贵”片区——琶洲岛去年则爆出新、旧两个“地王”。3月29日,琶洲会展中心南侧一地块,在激战205个回合后,被“过江龙”广东中岱房地产有限公司以13.88亿元拿下,折合楼面地价3818元/平方米,创下广州土地出让史上四项新纪录:地价单价最高、单宗土地地价总价最高、竞价时间最长、增价幅度最大,被业界誉为“地王”。
时隔半年,与“旧地王”毗邻,“新地王”诞生。10月14日,北京神秘地产豪客苏雄、夏乘风先后9次八九百万的大幅度加价,气定神闲地以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧又一地块。“新地王”折合楼面地价6223元/平方米,预计售价将达到1.5万元/平方米。2006年初,由于买受方未能按照合同及时缴交地款,广州市国土房管局高调收回这两块“地王”的土地使用权。本月底,这两块“地王”将再次被拍卖。
2005年最后一场国有土地使用权出让中,西华路一块3000多平方米的“蚊地”拍出了3595元/平方米的楼面地价,高于珠江新城的地价。
韩世同,一位房产专家曾质问:“那些地块下面真的藏有金子吗?”
地下面没有金子,但高地价意味着高楼价。广州市社会科学院城市公共经济研究所教授谈锦钊认为,地价是把双刃剑。地价上去了,楼价高,税收也高,地方财政有好处;但是楼价高,老百姓负担也高了,政府进行市政配套、拆迁的成本也要提高。太高的地价楼价会增加城市的运作成本,政府要把好关。
广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价+2000元/平方米的建安费用,高层住宅成本等于楼面地价+2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块,楼面地价为3000元/平方米,如果建成高层住宅,那么开发商的成本就是3000元/平方米+2500元/平方米=5500元/平方米。
“如果开发商卖10000元每平方米,其中的利润就可想而知了。”这位负责人说。
与此相对照的是,前年,珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地,盖出的房子要卖18000到20000元。
逆风而涨
2005年,当国家一道道的“金牌”让其他大城市的房价平稳下来的时候,广州的房价却“逆风飞扬”。这种“逆动”打乱了购房者的计划。最近,广州房管部门也出来说,近期楼市不排除哄抬因素,要市民谨慎入市。广州市土地开发中心有关人士甚至呼吁:推迟买房就是对广州房产业作贡献。
一场明明暗暗的博弈已经开始。
数字
由官方的统计数据看,2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中,一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米,尤其是2005年11月,十区房价达到5597元/平方米,成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大,有3个月居于6000元/平方米之上,而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。
广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价+2000元/平方米的建安费用,高层住宅成本等于楼面地价+2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块,楼面地价为3000元/平方米,如果建成高层住宅,那么开发商的成本就是3000元/平方米+2500元/平方米=5500元/平方米。
一个楼盘接一个楼盘,看了20个楼盘后,失望表现在邓胜建脸上。
邓胜建准备第二次置业。他现在住的是三年前买的一套二手房,有了一些积蓄后,小孩也长大了,他打算买套一手房换掉原来的房子。他的期望不高,只要80平方米的房子,单价最高是6000元/平方米。
6000元,如果是在一年前,是可以在市中心买到不错的房子的,但现在,邓胜建只能改变他原来的打算。“如果找不到价格适合的房子,我宁可买远一点、价格便宜一点的房子,或者是买套60平方米的房子也行。”邓胜建很无奈,孩子的教育费用在增加,而自己的收入在20年后将走下坡路。
2005年,涨得好快
官方统计,十区住宅交易均价同比2004年增长了近10%,个别楼盘涨幅达30%
2005年广州楼市的主题是“增长”——房屋交易金额增长,住宅交易均价增长,地价增长。
广州市国土局的统计数据就体现了这个结果:2005年,广州市十区商品房的交易金额为608.34亿元;十区商品房成交均价有7个月稳定在5000元/平方米以上;土地出让市场“地王”频现……
由官方的统计数据看,2005年十区的住宅交易均价同比2004年增长了近10%。其中,一年中有7个月的房价是突破5000元/平方米,尤其是2005年11月,十区房价达到5597元/平方米,成为2005年度房价之最。而老八区的房屋交易均价增幅更大,有3个月居于6000元/平方米之上,而今年春节的成交均价已接近7000元/平方米。
具体到个盘,部分楼盘的增长速度远远超出全年十区房价10%的增幅,甚至达到20%-30%。这个价格增长高潮相对集中在去年的国庆黄金周。由于压抑半年之久的购买力开始逐渐释放,因此发展商勇敢提价,尤以海珠、天河楼盘为最,不少楼盘价格的增幅达到1000元/平方米。
前年3月,工业大道的富力现代广场刚推出二期“水漾银滩”,当时的均价还是5900元/平方米,比前一年只增长了100元/平方米。那时,市场还觉得工业大道能卖到这个价格应该不会再有太多增长空间。而在前年底,记者看到该项目的销控财务报表上显示,部分单位实际成交价格达到每平方米6700-7000元。
而“阳光家缘”记录的该盘2005年11月2日的成交均价更是高达8230元/平方米,这样的价格不仅是市场对工业大道楼价不可预想的,并且已经逼近珠江新城的楼价。
位于天河公园旁的“珠江俊园”,2004年底开盘时的均价约5500元/平方米,只一年的工夫,该盘的房价升了近2000元;广州大道南的“逸景翠园”,去年初还有少数5500元/平方米左右的优惠单位,但后来连6500元/平方米的房子已经绝迹;去年初还只卖5800元/平方米的“罗马家园”再度创造了南洲路的房价神话,突破7000元/平方米,发展商还表示,他们未来的目标是卖到9000元/平方米;近两年来,“富力桃园”涨了3000多,“怡新花园”涨了2000多,“金海岸”一套200多平方米的房子,只一年多就涨了近百万……
对于房价的评价,尽管房地产界普遍持有理性、正常上涨的观点,但民间却形容去年的房价“涨疯了”。
这种景象广州人曾耳闻过,那是上海的故事,2002年以来,上海房价以每年30%以上的速度在上涨。上海的官员曾说:“你们来上海买房吧,保证赚钱。”但购房民众不这样看。他们只知道房价如此高,他们买不起,现在买不起,以后越来越高,更买不起。
2005年3月,中央政府提出房产存在局部过热后,一道道追命金牌连接发出,以期给虚热的房产降温。“政策一出,上海房价像是一头狂奔的牛,被几根坚实有力的绳索拖住,速度逐渐慢了下来,甚至还往回退了几步。”
广州也不断地给正在起势的房价增加阻力。6月1日大限当日,广州市国土房管局、财政局、地方税务局联合公布:住宅小区建筑面积容积率在1.0以上,单套住房建筑面积120平方米上浮20%(即144平米,含144平米),实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍),为“非普通住宅”,契税将翻番,按房价的3%计收。
2005年的最后几天,广州市地方税务局对个人转让房产征收个人所得税出台补充文件,从2006年1月1日(税款所属期)起,个人转让房产可实行据实征收20%的个人所得税。
专家们认为,2005年出台的系列新政“举措很直接,信号很明显,目的很明显”——控制楼价投机,抑制过高房价。但普通市民却形容,“一切还没反应过来就发生了,一切结果还没弄明白就过去了”。
“地下面藏着金子吗?”
珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地,盖出的房子要卖18000到20000元
2005年3月8日,珠江新城最后一块商住地块,拍出珠江新城商住地块近三年来的最高地价1.41亿元,折合楼面地价3348元/平方米。
6月21日,白云种鸡场地块以5亿元高价拍出,折合楼面价接近3300元/平方米,业界哗然。
广州市的“新贵”片区——琶洲岛去年则爆出新、旧两个“地王”。3月29日,琶洲会展中心南侧一地块,在激战205个回合后,被“过江龙”广东中岱房地产有限公司以13.88亿元拿下,折合楼面地价3818元/平方米,创下广州土地出让史上四项新纪录:地价单价最高、单宗土地地价总价最高、竞价时间最长、增价幅度最大,被业界誉为“地王”。
时隔半年,与“旧地王”毗邻,“新地王”诞生。10月14日,北京神秘地产豪客苏雄、夏乘风先后9次八九百万的大幅度加价,气定神闲地以4.6亿元拍得琶洲会展中心南侧又一地块。“新地王”折合楼面地价6223元/平方米,预计售价将达到1.5万元/平方米。2006年初,由于买受方未能按照合同及时缴交地款,广州市国土房管局高调收回这两块“地王”的土地使用权。本月底,这两块“地王”将再次被拍卖。
2005年最后一场国有土地使用权出让中,西华路一块3000多平方米的“蚊地”拍出了3595元/平方米的楼面地价,高于珠江新城的地价。
韩世同,一位房产专家曾质问:“那些地块下面真的藏有金子吗?”
地下面没有金子,但高地价意味着高楼价。广州市社会科学院城市公共经济研究所教授谈锦钊认为,地价是把双刃剑。地价上去了,楼价高,税收也高,地方财政有好处;但是楼价高,老百姓负担也高了,政府进行市政配套、拆迁的成本也要提高。太高的地价楼价会增加城市的运作成本,政府要把好关。
广州市国土房管局有关负责人计算了开发商的成本。低层住宅成本等于楼面地价+2000元/平方米的建安费用,高层住宅成本等于楼面地价+2500元/平方米的建安费用。比如珠江新城的某地块,楼面地价为3000元/平方米,如果建成高层住宅,那么开发商的成本就是3000元/平方米+2500元/平方米=5500元/平方米。
“如果开发商卖10000元每平方米,其中的利润就可想而知了。”这位负责人说。
与此相对照的是,前年,珠江新城的一块楼面价格在3000元左右的地,盖出的房子要卖18000到20000元。
逆风而涨
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