贷款40万,但五年内可以提前还清贷款。请问是贷款年限越长,提前还款越划算吗?是贷款10年有利还是30年?用等额本金方式划算还是等额本息?
主要是手上现钱不够,所以买房贷款.但两三年后有现钱,可以提前全部还清房贷.自己想的是,贷30年比贷5年的每个月还的少,两三年后就可以提前全部还清了.
一般情况下不建议提前还款,如果非还不可,那就选择等额本金
提前还房贷要看具体情况,但事实上并非所有人都适合提前还贷,有时候提前还反倒只亏不省。
1、投资回报高于贷款利率
例如刘女士购买了一处房产,申请的是商业贷款60万元,贷款期限20年。签订贷款合同时,特地咨询了银行是享受8折利率优惠的。而为了买房子拿出了家里大部分的积蓄,每个月要还3600多元的房贷,利息算下来将近27万元。
所以,签订贷款合同时如客户享受7到8.5折的折扣利率优惠(就是贷款利率为3.43%至4.17%),所需还款利息相对较低,可以不用提前还贷。而银行的理财产品平均收益率呈上涨趋势,如果贷款享受7折到8.5折的利率优惠或者是公积金贷款,那比大部分银行理财产品的利率还要低。
这就意味着如果有钱的先不还贷,而是拿去做个简单的银行理财,得到的利息除了还清每月贷款还有赚头。
2、等额本金还款期未过1/3
等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算的还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期,所剩的本金越少,因此所产生的利息也越少。等额本金还款期没有超过
1/3,主要还的是利息,可以考虑提早还款少些利息。
但当等额本金还款期已经超过1/3时,提前还款意义不大,因为这个时候已经偿还了大部分利息,后期还的更多的还是本金。
3、等额本息还款过半
等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,平均分摊到每月中。虽然每月本金与利息之和是不变,但本金与利息比例是变化的。也就是说,等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息逐月递减。到了还款中期,已经偿还了大部分利息,因此提前还贷意义不大。
注意事项:
1、大部分银行都要求至少还款一年后才可以申请提前还贷,但也有个别银行表示随时可以申请提前还贷。在国有行里,中行、建行需要还贷一年后才可以申请提前还贷,工行需半年才可以提前还贷。
2、房贷期限都在10年以上,在这个周期里,央行调整利息是难免的,而各家银行根据调整利息的时间也不一致。对于房贷族来说,如果处在降息通道中,显然是越快调整越划算,若在加息周期周,则是越晚调整越划算。
参考资料来源:
目前银行政策的还款方式有两种:等额本息和等额本金。
1.等额本息就是每个月还的本金和利息之和不变。
2.等额本金就是每个月还的本金不变,利息会逐渐减少,因为总欠款每月在减少,所以利息每个月递减。
如果提前还款建议选等额本金,等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同,偿还的利息逐月减少;本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大,适合收入较高或想提前还款人群。
等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同,前期还款金额较少,本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢,占用资金时间较长,还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。
所以,可以在经济能力允许情况下,提前还款建议选等额本金。
宋聪聪律师
擅长:婚姻家庭
张保刚律师
擅长:公司法务
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有朋友问,自己的房贷是等额本息的还贷方式,现在想提前还款,那么,提前还款的金额还的是本金还是本金和利息都有呢?
通过住房按揭贷款买房是很多人购买住房的常用的方式和方法。贷款还款方式有两种:等额本金法和等额本息法。
为了回答你的问题,我们先看看等额本息法的内容
首先、等额本息还款方式就是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。
等额本息计算公式:
每月还本付息金额=[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)贷款月数 ] / [(1+月利率)还款月数 - 1]
每月利息=剩余本金x贷款月利率
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】-贷款额
还款总额=还款月数*贷款额*月利率*(1+月利率)贷款月数/【(1+月利率)还款月数 - 1】
等额本息的特点是每月的还款额相等,从本质上来说是每个月还款中本金所占比例逐月递增,每月还款中利息所占比例逐月递减,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。主要是还款压力比较平均,考虑了还款人的还款压力。
因此,你如果要提前还款,还的款当然是已经还本付息后的本金,提前归还本金后,剩下的本金利息要重新计算。
其次,如果你有提前还款的计划,最好贷款时选择等额本金
等额本金又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将贷款的本金平均分摊到每个月,每个月还款的本金完全是相同的,但是利息是根据你占用的贷款金额不同计算的。
等额本金计算公式:
每月还本付息金额=(本金/还款月数)+(本金-累计已还本金)×月利率
每月本金=总本金/还款月数
每月利息=(本金-累计已还本金)×月利率
还款总利息=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2
还款总额=(还款月数+1)*贷款额*月利率/2+贷款额
等额本金的特点 :每个月要还款的本金是一样的,但是利息不同,所以,这种还款方式每月的还款额不同,呈现逐月递减的状态;相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
从提前还款的角度看,等额本息还款方式前面还款时本金少、利息多,提前还款时等于后面要还的本金比较多,所以提前还款时比较吃亏。
所以,对你有两条建议:
一是你如果有提前还款的需要或者可能,一定要采用等额本金的还款方式,虽然前面还款压力大但是你提前还款时会少受损失
二是你如果前面的还款来源不是非常紧张的话,要求银行采用等额本金的还款方式,因为这样的还款方式整体利息支付比较少,贷款成本比较低。
两种方式的区别是显而易见的,但是银行不会告诉你这此,银行一般会给你推荐等额本息的还款方式,如果你坚持要求用等额本金的还款方式,你可以提出要求和申请。
还款方式有以下几种,贷款人可根据自己的条件选择。
等额本息还款:等额本息还款是这几种类型中最为普通的还款方式。因为方便记忆,借款人也便于安排收支,适合拥有稳定收入的人群。
等额本金还款:这种类型比上一种少了很多的利息,不过这种方式前期的压力过大,还款金额较多,然后按月依次递减。
一次性还本付息:这种操作简单,但是它的适用性不强,贷款期限多为一年。
按期付息还本:这种方式,借款人可以根据现在的经济条件,跟银行协商还款时间。