如题所述
单纯从利息角度看，等额本金方式贷二十年更划算。
1.同样还款方式两种不同年限利息比较。以“100万，利率取值5.5%”为例：
(1)等额本息：20年月供6878.87元，总付利息65.09万元；30年月供5677.89元，总付利息104.4万元。20年比30年节省39.31万元利息。
(2)等额本金：20年月供8750元，总付利息55.22万元；30年月供7361.11元， 总付利息 82.72万元。20年比30年节省27.5万元利息。
2.不同还款方式两种年限利息比较，由上面的计算结果可知：
(1)同样20年，等额本金比等额本息省9.87万元利息；同样30年，等额本金比等额本息省21.68万元利息。
(2)等额本息20年比等额本金30年省17.63万元利息；等额本金20年比等额本息30年省49.18万元利息。
通过上面比较，利息从少到多排序：20年等额本金<20等额本息<30等额本金<30等额本息。如“最划算”是指“省利息”，那以等额本金方式贷20年最划算。
如投资理财≥房贷利率，等额本息方式贷三十年更划算。
例如：房贷利率为5%，如借款人投资和理财能力比较强，在投资理财收益能保障可达到5%或以上，那建议选择前期本金占比少的等额本息还贷方式，贷30年，减少还款额，利用“月收入－月供－月基本支出”后的余钱进行投资理财，“用银行的钱生钱”。
以上哪种年限划算，是从借贷人角度去选择，但借款人是否满足所选择年限的条件，还需银行审核。
银行计算实际贷款年限时，在下列两种方式中取最低值
1.按年龄计算：贷款年限＝（男性65/女姓60）－主贷人年龄（各银行对男女年龄的取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年，
例如：李先生作为主贷人，今年30岁，代入上面公式，贷款年限＝65-30＝35，已大于最长30年的限制，取值30。最长可贷30年。
2.按房龄计算：贷款年限＝50－房龄（各银行取值有差异，以银行为准），贷款年限最长不能超过30年（部分银行针对二手房，要求不能超过20年或15年）。
例如：李先生所购买的房屋楼龄为18年的二手房，代入上面公式，贷款年限＝50-18=32，最长可贷30年。
在贷款年限不超过剩余土地使用年限的前提下，根据“两者取最短年限”原则：李先生无论是按年龄或房龄计算，均可贷到30年。
符合贷30年的条件，为了省利息，是否可缩短为20年？并不一定。
同样以上面的李先生为例，家庭月收入1.2万元，借100万，利率5.5%，采用等额本息方式还款，20年月供6878.87元，30年月供5677.89元，李先生的月收入仅能满足30年的要求，因而李先生不能将贷款年限缩短，除非他增加首付，减少贷款额。
综上
在“既满足三十年和二十年的贷款年限、家庭收入足够月供2倍”的前提下，以等额本金还款方式贷20年最划算，但如果投资理财收益高于或等于银行房贷利息时，则选择等额本息还款方式，贷30年最划算。
