如题所述
房地产抵押贷款由于融资业务衍生出的限制多、知识点复杂、办理流程长、实用方案多等特点，一直受到资深贷款从业者的重视，甚至被视为贷款从业者的核心知识。
很多助贷公司都把房产抵押知识作为新人入职培训最重要的一部分，房产抵押知识的重要性可见一斑。
之前写过很多关于房产抵押的内容，每次重写都有不一样的体验，可以和大家一起学习。
下面，我将从房产抵押贷款的申请条件和办理流程两个方面详细介绍相关知识。
为了让更多的借款人朋友了解，我会尽量用通俗的、非专业的语句来解释。如果是贷款同行朋友，就不要太啰嗦了。
房产抵押贷款，顾名思义，是以借款人或其亲友的财产作为抵押的贷款产品。
也就是说，贷款申请人不仅需要其贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下的房产也必须符合要求。
说白了通俗点，贷款申请人不仅要符合贷款资格，还要拿到可以抵押给贷款机构的房产。
为了让大家更容易更透彻的了解按揭贷款，我将从不同的维度对按揭贷款进行分类和解释。
a、按贷款主体或贷款用途可分为：房地产抵押消费贷款和房地产抵押经营贷款。
1.房产抵押消费贷款，借款人为个人，抵押房产可以是本人所有，也可以是亲友所有。贷款限用于装修、购车、出国、旅游、留学等耐用品消费。由于贷款用途的限制，大部分银行将这类贷款限制在100万元以内。
2.房产抵押贷款的主体是企业，房产归企业、企业法人或股东、企业法人或股东的亲友所有。贷款的主要用途是企业经营。常见的银行房产抵押贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行可达3000万元。
随着限购政策的实施，大部分银行已经停止审批100万元以上的房贷。
因为一二线城市大量的房子市值远远超过100万元，而三四线城市和四线城市的房子市值大多在100万元左右。所以在贷款实践中，一二线城市大多以房产抵押贷款为主，三四线城市大多以房产抵押贷款为主。
b、根据抵押房产性质的不同，一般有常见的分类：住宅抵押贷款和商业地产抵押贷款。
住宅按揭中所谓的住宅，是指商品房的普通住宅、别墅、70年公寓等普通住宅属性。
但商业地产抵押中的商业地产相对宽泛，如厂房、仓库、底层商业、写字楼、商务公寓、酒店等。
普通住宅的抵押率在70%以上，一些特殊业务的抵押率甚至可以达到100%。
别墅的抵押率略低，市面上常见的房产贷款抵押率一般在60%左右，稍高的在80%左右。
商业地产的抵押贷款利率更低。
像厂房、仓库，一般抵押率只有40%~50%，甚至更低。
商务公寓、写字楼、酒店一般占40%~50%，我见过的最高机构的业务只有55%，但利率比银行高很多。
下面，我们就从房产抵押贷款的办理流程来做一个更深层次的解读。为方便起见，我们从贷款申请人的角度来解释，贷款从业人员可以直接由客户代替。
注：为规范表述，本文中所有“贷款机构”均包括银行和小贷公司，而非狭义上指小贷公司的部分贷款从业人员。请注意区分，防止误解。
第一步是
如果信用记录不良，比如目前逾期，名下小额贷款或网贷数量较多，能结清就结清。即使找金融机构垫付，也要提前处置，防止被放贷机构直接拒绝。
第二步，准备贷款材料。
一般来说，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料，而房产抵押商业贷款需要提供贷款申请人的个人材料和企业的相关材料。
个人材料：
双方身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水、产权证(房产证、土地使用证)。
注意：
如果按揭贷款不一样，就是用亲戚朋友的房产申请按揭贷款的话，还需要提供房产所有人及其妻子共同的相关证件和资料。
企业材料：
营业执照原件及复印件、税务登记证原件及复印件、开户许可证原件及复印件、企业简介、法人及股东身份证及简历、公司章程(含公司章程、章程修正案、股东决议)、验资报告、财务报表(前两年从今年到本月)、银行流水(半年以上)、纳税证明(近三个月)、上下游购销合同等。
注意：
如果名称中没有关联公司，则需要提前注册或转让公司壳，但由于每个贷款机构对贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，所以必须预留足够的时间。
第三步，确定贷款方案。
确定贷款方案，即选择目标贷款机构。
一般来说，银行的特点是利率低，放款时间长，审查严格，放款速度稍慢，一般15-30个工作日；小贷公司的特点是利率略高，时间短，审核宽松，但能很快放款，一般在1-7个工作日内。
但是，银行之间也有差异。比如有的银行看重优质抵押物，有的银行更看好借款人自身资质。同样，小贷公司也有这个问题。
如果我们想筛选出最合适的
贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。
第四步，向贷款机构提交资料
这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。
然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。
注意：
切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。
这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。
第五步，下户核查与房产评估
贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。
注意：
如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。
如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。
这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。
第六步，签订贷款合同（面签）
若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。
贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。
注意：
此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。
第七步，办理抵押登记
完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。
此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。
抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。
第八步，等待放款
以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。
如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。
贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。
贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。
这是分割线
以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。
以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。
如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。
如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。
相关问答：房屋抵押贷款如何办理
1、提交贷款申请。借款人首先要确认一下自己是否符合银行的抵押贷款要求，在满足银行抵押贷款条件的情况下再提交贷款申请。通常情况下个人房屋抵押贷款，需要提供，本人及配偶身份证、户口薄、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明、房屋所有权证等。
2、银行评估贷款。
银行在收到借款人的贷款申请之后，会对借款人的还款能力以及房产的价值进行评估。银行根据所提交的材料要对抵押的房产进行实地勘察、评估。每个环节都是房产抵押贷款流程中重要的一环，此环节直接决定着你的房屋抵押贷款的额度。另外借款人的个人征信和收入情况也会影响银行审批贷款。
3、签订借款合同。
经过银行评估之后，如果银行对借款人的抵押物以及还款能力都没有疑问就会通知借款人签借款合同了。通常情况下贷款机构会根据之前提交的材料和评估报告再次进行审核，审批通过的会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题，沟通好之后就可以签合同了。
4、发放贷款。
借款合同都签了之后，借款人就只需等待银行发放贷款了，贷款人开立还款专用账户、借款人放款至该账户。另外要注意有的银行会要求借款人购买抵押房产保险，保险第一受益人是该银行，这样可以降低放贷的风险。
供参考。
