如题所述
房贷商业贷款利率4.9%，正好是基准利率，是否需要转化为lpr需要满足下面5个条件。
哪些房贷需要转化为LPR或者固定利率
（1）2020年1月1日前房贷已经发放或者已签订合同但是贷款未发放
（2）房贷利率按照基准利率上下浮确定
（3）浮动利率，比如每年1月1日利率调整，固定利率不用调整
（4）商业贷款或者商业贷款和公积金贷款混合贷款，公积金贷款不转换，如果是商业贷款和公积金的混合贷款，只转换商贷部分
（5）贷款剩余期限大于1年
满足了上面5个条件则必须要转化，因为这是央行发布的顶层文件，为了把存量的房贷合同和lpr挂钩，所以贷款利率4.9%，已还5年，满足上面的5个条件就需要转化。
1、转化为LPR还是固定利率好？
首先我们要理解LPR和固定利率是什么？
（1）固定利率，顾名思义，整个房贷合同的利率是固定的，按转化成固定利率之后，即使后面利率下降，固定利率的房贷是享受不到。
（2）商业房贷转为LPR，是和我国央行之前发布的贷款报价利率相挂钩，LPR利率每个月20号会发布报价，从LPR机制开始实行到现在，LPR利率已经下调三次。LPR房贷利率有两个参数，第1个是LPR利率，第二个是加点。加点等于=现在利率水平减去2019年12月份的LPR利率，比如小张房贷期限10年，房贷利率为基准利率上浮10%，现在的利率水平等于4.9%*1.1=5.39%。则加点=5.39%-4.8%（2019年12月份5年期LPR利率）=0.59%=59BP，加点值整个合同期限不改变。
选固定利率还是LPR利率，到底哪个好？很容易判断，看LPR利率后续会不会下降？未来LPR利率如何变化？
（1）从现在看，我国的经济压力大，正在实行宽松的市场环境。
（2）现在特殊阶段，需要降低利率助力企业恢复生产。
（3）2020年2月份的LPR利率已经下调5个基点，所以未来的LPR利率是处于下行的通道，因此我的观点是选择LPR利率划算。
综上所述，如果选择固定利率，虽然短期内不吃亏，但是长期看，没有办法享受利率下调带来的好处，是吃亏的，相反选择LPR利率，因为LPR利率长期处于下行通道，不止不会吃亏，而且支付的利息是减少，所以我的建议是选择LPR利率。
根据当前相关政策指导，存量贷款都建议转换为LPR利率，当然除了最后一个定价周期不用转，其余都建议转换为LPR浮动利率会更好。
我国自从2019年8月份开始正式进入LPR时代，结束了以往央行基准贷款利率的时代。随后房地产的各种贷款合同也是从2019年10月8日起，贷款合同都是以LPR+基点的定价模式。
所以国家为了把贷款合同统一进行管理，鼓励大家把存量贷款都转换为LPR利率。从2020年3月1日～8月31日，在这个6个月时间里面，银行都会办理存量贷款的工作，过了这个时间段不再办理转换工作。
存量浮动贷款利率转换四大原则
1.时间为2020年3月31日至8月31日；
2.只能转换一次，可以转换成浮动利率，为可以转换成固定利率；
3.存量贷款已经处于最后一个重定价周期的浮动利率贷款可以不用转换；
4.转换之后的贷款利率水平由双方协商确定；
这四点就是关于2020年存量浮动贷款利率转换的原则，大家一定要多了解存量浮动贷款利率的定价基准规则，这样才能帮助自己做正确的选择。
为什么4.9%需要转换成LPR浮动利率？
上面已经基本熟悉了相关存量浮动贷款利率的定价基准规则之后，我们再来分析为什么要把存量利率4.9%转换成LPR浮动利率的原因，主要有以下几点原因：
1.因为未来是LPR利率时代，原先的央行基准利率时代结束，所以把原先的央行基准利率非常有必要转换成LPR定价模式，符合政策要求。
2.只有把存量贷款利率转换成LPR浮动利率才能有机会降低之后的贷款利息。由于LPR每年重新定价，随着LPR下调肯定是可以节约贷款利息的。
3.根据国际发达国家的贷款利率来分析，未来LPR利率都是呈现下跌趋势，如果一直保持原先存量央行基准利率的话，无法享受未来LPR利率下调的优惠。
所以这三大因素，可以足以充分说明之前办理的存量贷款利率4.9%也是要转为LPR利率更好的。
利率4.90%转换LPR利率后是多少？
根据存量浮动贷款利率的转换规则得知，都是按照原先的贷款利率同等的基础之上进行转换，意思就是转换之后贷款利率依旧是4.90%，保持不变。
但4.90%转换成LPR利率的话，以2019年12月20日的LPR利率4.80%为基准，所以转成浮动利率为LPR+10个基点，实际贷款利率依旧为4.90%，并不会出现转换之后有高低的偏差。
但假如2020年12月20日LPR利率下调为了4.60%的话，明天2021年的会重新定价，调整为LPR利率+10个基点，实际贷款利率变成4.70%了，已经降低了0.2个百分点，减少了很多贷款利息。
总结分析
综合通过上面分析，原先的存量贷款利率，只要还款周期1年以上，存量贷款利率是高是低，我个人都建议转换成LPR浮动利率，只有转换成浮动利率对自己，对大家利大于弊。
