图：太平天国灭亡为何会导致清朝楼市崩盘？

　　◎李开周　　■上海人何去何从　　鸦片战争前后，天地会衍生出一个分支小刀会。这个帮会在上海很活跃，秘密结党，谋划反清。公元1853年，小刀会首领刘丽川公然打出反清复明的旗号，率领帮会成员和附近贫民攻占嘉定县城，继而攻占上海县城，宣告大明国成立，刘丽川自封大明国招讨大元帅。满清政府调派军队围剿，被刘丽川打得稀里哗啦。清军败退，小刀会又攻占宝山、南汇、川沙、青浦，然后清军再次围剿，双方在今天的上海市区和近郊区县打了几十场硬仗。　　过去有句老话：小乱居乡，大乱居城。意思是小股土匪骚扰地方的时候，最好搬到城里住，因为城里有军队，有警察，土匪不敢捣蛋；打大仗的时候最好搬到乡下住，因为城里有钱人多，漂亮女人多，机关也多，是财富和政权的象征，是兵家必争之地，而农村穷得叮当响，兵家们不屑于去争，住在农村最多被拉壮丁，比城里安全。所以在和平年月，城市是优于农村的，有钱的农村人为了换一个相对良好的环境，纷纷在城里买房定居；一旦爆发战争，城里反不如农村安全，城里人为了保住妻女、钱财和自己的小命，不得不向农村逃难。像这种反反复复如同拉锯的城乡之间的迁徙，曾经在古代中国和近代中国一再上演。　　小刀会跟清军打仗，战火烧到了家门口，上海人自然要往乡下搬迁，可是这时候连乡下也不安全了太平天国的起义军，也就是被江南百姓称为长毛的家伙，正在势如破竹地攻城略地，一路上杀富户、烧庙宇、拉壮丁、征军粮，在弄清他们的进军路线之前，贸然搬到农村去等于送死。城里没法待，乡下又不敢去，外有政府军，内有小刀会，上海市民何去何从？　　■第一个房产牛市　　逃命的地方还是有的。自封大明国招讨大元帅的小刀会首领刘丽川是个洋务派，他早年在新加坡打过工，后来又在英国洋行做买办，深知中西武力相差甚远，得罪洋人后患无穷。为了使大明国这个新政权获得洋人的支持，刘丽川攻占上海当天就去了租界，他向各国领事承诺：小刀会只针对清政府，不针对洋人，外面杀声震天，租界安如泰山，决不让一兵一卒进租界捣蛋。这个承诺使洋人暂时保持了中立，也让租界成了战争中仅存的和平孤岛。哪里才是上海人逃难的最佳选择？租界。　　按照清政府和英、法、美等国签订的条约，华洋应该分居，租界里只能住外国人，不能住中国人。可是这时候战火烧身，凡跟洋人有点儿关系的中国人都往租界里逃，跟洋人没有关系的中国人也在想方设法买通关系往租界里逃，哪还顾什么条约不条约？小刀会跟政府军交火的第一天，英租界里就涌进了两万名中国人，小小的租界拥挤不堪。　　洋人刚开始还抗议华人破坏华洋分居的条约来着，但很快发现这些扶老携幼前来逃难的华人都携带着金银细软，腰包里都有点儿积蓄（穷人逃不进租界，只能在外面等死）。难民不像蜗牛背着房子走路，这时候已是深秋，也不能露宿街头，所以得向洋房东租房住。房子供不应求，难民不惜千金，一时人如潮涌，房租陡涨，家有大屋的洋人都发了。头脑精明的洋人趁机搭建简易房，再高价租给华人，从中获取高额利润。很快，在英租界西北部和分隔英法租界的洋泾浜两岸，一排一排的小木屋拔地而起，妓院、赌馆和鸦片馆也在附近遍地开花，上海租界迎来了有史以来第一个房产牛市。　　也就是说，小刀会燃起了战火，战火逼着华人逃进租界，华人为租界房市带来了需求，暴涨的需求让欧美开发商赚到了第一桶金。过去我们一说发战争财，都是指卖军火，现在看来还有一条发战争财的渠道，那就是做房产。　　战争财利润虽大，只能在战争时候发，和平一降临，生意就歇菜。小刀会占领上海不到两年，满清政府游说洋人一同剿匪，在洋枪洋炮的支持下，清军打跑了小刀会，大明国就此覆灭，上海恢复了和平，在租界避难的人们返回家园，洋泾浜两岸的小木屋开始空置。小刀会起义之前，租界里有几家洋行（例如老沙逊）贩卖鸦片为业，战争时期都改行干起了房地产，现在和平了，难民走了，房产牛市变成熊市了，它们又都贩卖鸦片去了。　　■开发商是打出来的　　上海租界的房产熊市并没有持续几年。1862年，太平天国的军队接连三次打到上海，引起居民大恐慌，像潮水一样逃进租界。这回去租界避难的不光是上海人，还有苏州人和南京人，粗略统计在10万人以上。难民去而复来，楼市死而复生，曾经空置的小木屋被洋房东用更高的价格租了出去，卖鸦片的洋行再次干起房地产，租界土地严重紧张，地价房价联袂飞涨。当时法国驻上海领事描述了法租界的情形：法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍，所有出卖的地皮都被争相购买地皮价格抬得很高，最初每亩地卖200两已经被认为很贵了，现在即使卖1200两，买主还是争先恐后。　　在这种大好形势下，更多的洋行从事了房地产开发，租界之内开发商林立，计有：老沙逊、新沙逊、怡和、仁记、兆丰、公平、太平、通和、德和、有恒、泰来、荣康、孟吉礼、永顺、长利、元芳、和记、裕盛、隆茂、锦名、字林等等。这些开发商不再建造小木屋，改建两三层的小楼，砖木结构，小小天井，门口上方用石头发券，这就是后来闻名于中国近现代建筑史的上海石库门。早先开发商只租不卖，后来他们既租又卖，有钱的华人可以把一所甚至多所楼房一次性买下来，然后再分租给没钱的华人。　　在我们中国，房地产开发这门生意出现得并不晚，拙著《千年楼市：穿越时空去古代置业》开列专章讲述过古代中国的开发商，其最大特色就是只租不卖，多数为个体经营，没有出现类似公司的形式，严格意义上讲，不算是专业的开发商。在我看来，专业的开发商出现在太平天国起义以后，出现在1862年的上海租界，被战争所催生。　　■太平天国一亡，楼市就崩盘　　专业的开发商也好，不专业的开发商也罢，在暴利当头的时候，都很难看清楚未来的形势。事实上，在江南富人仍在源源不断地搬进租界的时候，太平天国已经危如累卵，战争即将结束的迹象已经显现，可是开发商们认为租界里的虚假繁荣还将一直持续下去，房价还将一直上涨，所以他们的开发规模也一直在扩张。谁知在1864年，太平天国灭亡了，江南战事平息，租界里的难民再次返回家园，新建房屋再次空置，在建的房屋也纷纷停工，许多开发商破了产，从事土地投机的中国买办也血本无归，开始有人跳黄浦江了。租界里的银行、租界外的钱庄，因为在牛市时期把资金放进楼市，这时也出现危机，11家银行有6家濒临关门。紧接着是1866年的世界金融危机，一些资金雄厚、经营多年的大洋行也不得不倒闭。　　表面上看，成也房产，败也房产；实质上，成也战争，败也战争。■供图/李开周本回答被提问者采纳

　　太平天国从金田起义揭竿而起，就把斗争矛头指向清王朝。在意识形态方面，把矛头指向了封建王朝的精神支柱孔孟之道，反对封建等级制度，提倡平等思想。太平天国的反封建斗争，沉重打击了清朝统治者。至于反帝斗争，旗帜也非常鲜明。加速了清王朝和整个封建制度的衰落与崩溃。清朝的统治更加风雨飘摇。虽然失败但是严重摧毁了清政府的根基。清政府此次迅速灭亡。
　　太平天国运动，是19世纪中叶中国的一场大规模反清运动。1850年末至1851年初，由洪秀全、杨秀清、萧朝贵、冯云山、韦昌辉、石达开组成的领导集团在广西金田村发动对满清朝廷的武力对抗，后建国号“太平天囯”，并于1853年攻下金陵，号称天京（今南京），定都于此。1864年，太平天囯首都天京陷落，洪秀全之子兼继承人幼天王洪天贵福被俘虏。1872年，最后一支打着太平天囯旗号作战的太平军部队，翼王石达开余部李文彩，在贵州败亡。因清朝推行薙发易服，太平天囯均不剃发、不结辫，披头散发，故太平军一众均被称作“长毛”。
　　兴起原因

　　1.腐败的封建统治和沉重的剥削，导致阶级矛盾的激化。鸦片战争以后，清政府为支付战争赔款，加紧搜刮人民。统治更加腐败。贪官污吏、土豪劣绅也乘机勒索百姓。不堪忍受煎熬的劳苦大众纷纷起义。

　　2.外国资本主义的侵略，给中国人民带来新的灾难。

　　3.自然灾害严重。1846年至1850年，两广地区水、旱、虫灾不断，广大劳动人民陷入饥饿和死亡的困境。

　　4,鸦片的输入，导致满清白银外流，劳动力衰竭，为遏止这种状况，清帝国认为需要对国民进行清洗，于是，发生了1850年代的太平天国，捻军，陕西回民起义，清帝国损失老弱人口1/4，换得30年的繁荣期。所以，太平天国运动开始的时候也可能是统治阶级的默认。

　　5.西方宗教思想的影响。1843年，广东花县洪秀全赴广州第四次应考秀才，但又没考中。回家后，他在翻阅以前在广州应试时偶然得到的一本宣传基督教的小册子，从中受到启发。这本小册子宣传"上帝面前人人平等"的思想，于是洪秀全萌发了反抗清朝封建统治的想法。随后他创立拜上帝教，以传教为名，发动群众，乘有利时机，掀起一场波澜壮阔的太平天国运动。

　　经过
　　金田起义

　　洪秀全是广东花县人。曾多次到广州参加科举，可惜都落第。1844年（道光二十三年），他与表亲冯云山、族弟洪仁玕从梁发《劝世良言》中吸取某些基督教教义，后来自行洗礼。是年，洪秀全和冯云山到广西贵县一带传教，洪不久便返回广东，冯留在广西发展，在当地的信徒日增。1847年，洪秀全和洪仁玕到广州跟随美国美南浸信会传教士罗孝全学习《圣经》，因受罗孝全的中国助手欺骗，令罗孝全推迟了为其洗礼的计划，离开广州，前往广西桂平与冯云山会合。

　　1848年初，冯云山被紫荆山蒙冲乡石人村地方团练以“聚众谋反”罪名逮捕，送往广西桂平知县衙门囚禁。洪秀全前往广州欲以“传教自由”为由，找上层关系营救。后冯云山被信徒集资贿赂桂平知县王烈，而得到释放。

　　1850年夏，洪秀全发布团营令，要求会众到广西桂平县金田村团营编伍，同年年底，太平军先后在思旺和蔡村江与清军展开战斗，由此开始了与清廷的武装对立，初以“太平”为号，后建国号“太平天国”，并实行公有财产制。

　　1851年1月11日（道光三十年十二月十日），洪秀全生日，拜上帝会众万人在金田村“恭祝万寿”，后世人将这一天定为金田起义纪念日。3月23日，洪秀全在广西武宣登基称太平王，后改称天王。
　　1853年1月12日，太平军攻克武昌，湖北巡抚常大淳举家自尽。太平军人数增至五十万（裹挟难民），3月19日攻克江宁（今南京），两江总督陆建瀛阵亡。进城后洪秀全下令，全城捕杀旗人，“有擒得旗人者，赏银五两”。于是城中的汉人都起来搜捕追杀旗人，旗人两万余人无论男女老幼几乎全部被杀。太平军将江宁改名“天京”并定都在此。
　　4月27日，英国战舰HMS Hermes到达江宁，英国公使文咸（同时为香港总督）Samuel George Bonham与北王韦昌辉及翼王石达开会面，密迪乐Thomas Taylor Meadows为翻译。

　　英国对太平天国表达了目前对太平天国及清朝中立的态度。年底，法国驻华公使布尔布隆访问天京。
　　1863年12月21日，天京外围要塞尽失，并苦缺粮食，忠王李秀成建议“让城别走”，洪秀全不准。

　　1864年6月1日，洪秀全在多日以野草充饥后病逝，幼天王洪天贵福继位。7月19日天京失守，随后清军屠城，许多平民百姓被杀（相较之下太平天国攻下南京时并未屠城），其惨况无可描述。
　　湘军攻破天京后太平军放火烧城，湘军在大肆抢劫后也到处纵火。

　　李秀成、洪仁玕护送幼天王突围。李秀成让好马给幼主，混乱中与幼主失散，于同月22日在南京城外方山被俘，亲书供状数万字后（《李秀成自述》），于8月7日被曾国藩处死。
　　10月9日，洪仁玕在江西石城（今江西石城县木兰乡新河村古岭组）兵败被俘，11月23日在南昌被杀。
　　10月25日，幼天王洪天贵福在江西石城荒山山洞被搜俘，11月18日在南昌被凌迟处死。
　　历史功绩

　　其一，太平天国运动所颁布的《天朝田亩制度》、《资政新篇》是农民阶级的伟大创造，给予了农民阶级一定的物质利益，反映了农民阶级渴望自由、平等的强烈愿望。《天朝田亩制度》是中国农民战争史上第一次提出的涉及政治、军事、经济等纲领性文件，也是历史上农民起义者第一个有关分配土地的具体方案，体现了平等思想，起到了一定的促进作用。《资政新篇》批判重本抑末，尊重科学技术，提倡兴办企业，主张工商谋利，鼓励私人资本，是一个顺应历史潮流的要求，其发展资本主义的纲领，反映了先进的中国人向西方寻求真理的结局。

　　其二，定都天京后，积极地实施对外贸易政策，并开展正常对外贸易。对外贸易方针是积极开发，平等互利，独立自主，与清政府闭关自守，投降媚外，丧权辱国等情况形成鲜明对比。对鸦片输入态度很强硬。1854年，杨秀清在致英使的信中谈到通商时写道：“不惟英国通商，万国皆通商。四海之内皆兄弟也，立埠之事后方定，害人之物为禁。”给侵略者当头一棒。1863年，上海港出口茶叶为1200万磅，比1858年翻了一番。1862年，在上海报关的轮船180艘，上海港进口关税收入为3370114两，两码头收入51960两，极其繁荣。

　　其三，初步担负起反帝反封建的任务。从金田起义揭竿而起，就把斗争矛头指向清王朝。在意识形态方面，把矛头指向了封建王朝的精神支柱孔孟之道，反对封建等级制度，提倡平等思想。太平天国的反封建斗争，沉重打击了清朝统治者。至于反帝斗争，旗帜也非常鲜明。洋枪队头子华尔、法国提督卜罗德死在太平天国战士的刀下。1862年，有一个外国侵略者来南京向洪秀全建议，协力击败清军之后，平分中国。洪秀全当即严词驳斥：“我争中国，意欲全图；事成平分，天下失笑；不成之后，引鬼入邦。“这充分体现了其爱国主义立场。

　　其四，加速了清王朝和整个封建制度的衰落与崩溃。清朝的统治更加风雨飘摇。

　　其五，19世纪中期，亚洲出现了第一次民族解放运动的高潮。太平天国运动同波斯，印度尼西亚，印度等国人民的反殖民主义斗争，相互影响，相互推动，共同打击了西方殖民主义者。

　　失败原因

　　但太平天国最终还是失败了。究其原因，有以下几个方面。
　　一是由于农民阶级的局限性。虽然提出了《天朝田亩制度》，但在当时，是空想，根本不可能实现；太平天国运动轰轰烈烈，但中国依然是封建社会。 他们提不出一个切实的革命纲领，广大将士参加革命目的不明确，大多是迫于生计，希望改变贫穷的经济地位。在定都天京后，领导者封建特权思想膨胀，争权夺利，贪图享乐，结果断送了革命前程。在后期，太平天国也有短暂的重振。太平天国领导集团分裂后，形势顿挫。洪秀全提拔了与清军血战多年的青年将领陈玉成、李秀成等为各军主将领。他们领导太平军奋力战斗，力挽危机局势。

　　中期的巩固大本营使领导核心分裂。定都天京后，杨秀清因掌握了大部分军政实权，所以“东府集团”势力最大。这些集团之间争夺权力斗争日益尖锐。1856年9月，太平天国领导集团发生了公开的分开。据《李秀成自述》影印本记载，杨秀清骄傲专横的倾向日益严惩地表现出来，“威风张扬，不知自忌”。1856年8、9月间，江南大营被打垮，天京被包围的形势暂时解除，杨秀清乘机进一步扩大势力，“逼天王到东王府封其万岁”。洪秀全命韦昌辉率部于9月1日赶到天京，包围了东王府。次日杨秀清及其眷属全被杀光。接着天京城内发生混战，太平天国优秀将领和战士两万多人死亡。后韦昌辉控制了天京，独揽军政大权。11月，洪秀全又命石达开杀死了韦昌辉及其心腹200多人，结束了韦昌辉对天京历时2个月的统治。在这之后，洪秀全又逼迫石达开出走，后石达开被清军围困全军覆没。

　　二是战略上的失误。例如，金田起义后，很长一段时间内徘徊在紫荆山周围，缺乏进取；起义之后，没有尽一切可能争取知识分子，不能把反孔和争取知识分子统一起来；定都天京后，孤军北伐，犯了兵家大忌。

　　初期的封王，一开始就埋下祸根，东王占有绝对的军政大权，导致野心的扩大，想取代天王。领导者彼此的明争暗斗，不信任也是促成失败的原因。

　　《天朝田亩制度》的共产化。像分配时的有田同耕，有衣同穿，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖的原则只适用于下层的农民、商户、士兵。对于上层领导人，每天是用几人共用的钱，吃几人共吃的东西，穿的，住的都比下层人民好许多。体制的不均等性也导致太平天国运动的失败。
　　统治者日益腐败，脱离民众。据《中国近代史》上记载：太平军进入南京后，立即大兴土木，把两江总督衙门扩建为天王府，拆毁了大批民房，动用了成千上万的男女劳工，“半载方成，穷极壮丽”，旋因大火烧毁。1854年又在原址复建，周围十余里，宫殿林苑，“金碧辉煌”、“侈丽无匹”。东王府的修建也是“穷极工巧，聘心悦目”。至如冠履服饰，仪卫舆马等，都备极奢华。此外，天王还不断选取民间秀女入宫。这些情况表明，太平天国领袖们在进入天京后，生活上的奢侈腐化已经相当严重。

　　又据《太平天国》记载：太平天国领袖们之间的关系逐渐疏远，原来“寝食必俱，情同骨肉”，变为“彼此睽隔，猜忌日生”，宗派色彩日益明显。洪秀全僻处深宫，把许多精力用于宗教神学的著述，脱离了斗争实践，脱离了广大群众。

　　此外，天国法令相当森严，刑律残酷，凡犯天条者，一律处死刑，违背了当初革命救世和人道宗旨。

　　总之，太平天国运动是中国近代史上规模巨大，波澜壮阔的一次伟大的反封建反侵略的农民革命战争。但由于受阶级和时代的局限，农民阶级不能领导中国革命取得胜利。