如题所述
随着中国社会主义市场经济的发展，房地产业已经成为中国国民经济的支柱，并且深受政策影响。由于部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的“过热”、“虚热”和结构性问题，存在较严重的市场风险。因此，房地产业的发展对估价行业提出了更高的要求。
1. 市场比较法
市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
3. 成本法
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法适用于新开发的土地、新建的房地产以及旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
4. 假设开发法
假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。
5. 运用估价方法进行估算并决定估价结果
在选择评估方法时，主要依据估价对象的房地产类型、估价目的和估价时的信息状况。房地产估价的对象包括单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。估价过程中需要综合考虑各种因素，选择合适的估价方法，以确保估价结果的准确性和可靠性。
1. 市场比较法
市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用于具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。
2. 收益法
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
3. 成本法
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法适用于新开发的土地、新建的房地产以及旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
4. 假设开发法
假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。
5. 运用估价方法进行估算并决定估价结果
在选择评估方法时，主要依据估价对象的房地产类型、估价目的和估价时的信息状况。房地产估价的对象包括单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。估价过程中需要综合考虑各种因素，选择合适的估价方法，以确保估价结果的准确性和可靠性。
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