如题所述
其中,“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容具有重大意义。
2022年11月11日,央行和银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“通知”),其中第二条“积极做好保交楼金融服务”中的“鼓励金融机构提供配套融资支持”的政策内容,具有重大意义,起码破解了当下难交付项目在资金申请过程中的三个难题,下面进行解读:
第一个难题:政府对于保交楼纾困资金贷款的积极性不高
一个项目如果出现交付难,即便符合纾困资金的申请要求,申请难度依然很大,除了纾困资金总体额度有限外,更重要的是,政府进行财政担保的积极性很低。众所周知,政府给予的纾困资金贷款,是需要占用当地财政预算的,是需要政府进行担保的,如果企业还不了钱,是需要真金白银的拿财政收入去补贴的。
在这种机制下,政府对于房地产项目,尤其是非国资项目的支持力度大幅度下降,甚至“不愿意去碰”。毕竟凭什么要冒着风险,拿财政预算和税收去支持非国有项目呢?无论从政府财政吃紧,还是任期考核的角度,都不是一个好的选择。
但《通知》里面的这一条规定却把这一个困境给化解了。这就意味着,政府可以“出小头”,而银行“出大头”,如果项目需要1个亿,那么政府出1000万就好了,毕竟《通知》里面并没有规定比例;这样,因为自身的财政压力减轻了,政府对于烂尾项目的支持,将大幅度提升。
第二个难题:如果项目剩余货值无法同时覆盖专项借款和配套融资贷款怎么办
若前期项目资金都被调走,剩余货值不足以支持贷款,这一类项目是不太符合申请贷款过程中,需要“一项目一策,且资金封闭管理”的政策要求的,所以在前一阶段,这一类项目只能“摆烂”,但现在,只要能够“安排并落实还款来源”,也鼓励银行进行放贷。
这不得不说,又放开了一个口子,让这一类的项目融资难的问题得到了解决
第三个难题:银行为了避免不良率,不愿意碰“暴雷项目”怎么办?
银行对于不良贷款的考核是非常严格的,就经办人而言,如果出现了不良资产,那么轻则升职加薪无望,重则调离岗位去前台干,甚至被追责。所以,基本也不太愿意去碰。
可“交付难项目”本来就是一个风险,对于其进行纾困资金支持,本来也是要冒风险的。那现在的问题是,如果非要去落实,且非要把政府财政担保的风险转嫁给银行,那银行凭什么要去接呢?
为了打消银行相关人员的顾虑,让政策落地更加有效,《通知》进行了免责的说明,不得不说,这一条是高人指导,画龙点睛(放在这一段的末尾,应该是经过深思熟虑之后加上去的)。
总结:这一条政策,给之前的纾困资金政策打上了补丁,一方面,减轻了政府的还贷压力,提升了政府落实专项资金的积极性,另一方面,风险一部分匀给了银行,且在政策上打消了银行的顾虑,促进了银行对于保交楼贷款的支持。
确实是惠企政策。
不过需要提醒的是,风险并没有消除,只是进行了分摊,每一个房地产企业都有责任和义务去管好自己的事,做好保交楼,从根本上避免烂尾,这才是最好的解决办法。