我一个朋友在这样的情况下签订了一个二手房购买协议：看中了一套房，但中介告诉说已被人买走，说加价可以提，和中介谈好了70万，在中介那签订了协议，交了4万的定金。当时签协议的时候中介叫来一个人，签了房产证上房东张三的名，和她自己的李四名，并按了手印。问中介中介说其是房东的老婆。后来通过其他方面得知房东张三信息，给其打电话得知其房子已55万卖掉。并且得知与我朋友签字的人并非是房东老婆，而且她签字的名字李四也不是她本人，而是她老公的名字（可能李四是买了原房的人）。现在房产证还没过户，还是张三的名。但原房东张三已得到55万房款，并称不会再回来办理手续了。这种情况我朋友他们签的协议属于无效协议吗？定金能拿回吗？通过法律手段胜算多大？急盼回复。（签订时没有看到原房东张三的委托书，可能有但没出示给我朋友看）
感谢大家的回复，有些事没有说清楚，我补充一下。作为卖方，他们肯定是希望就按现在70万进行成交。我估计李四是获得了原房东张三的委托，有可能能办过户。因为张三已得到了55万全部房款了。但我朋友不想再和他们交易了，这里面关系太复杂，担心最后过户出问题，而且他们一开始就欺骗，已经难以相信了，而且价格和原房东的价格差了太多，就像二楼朋友所说的，可能是中介吃差价（很可能是中介和他们串通好的）。现在只想拿回定金，不想再交易。想确定我朋友是否违约，通过法律取回定金胜算多大？谢谢。
补充2：我想问下，当时他们签协议时，我朋友并没看到他们的委托协议啊，即使他们有委托，现在的这份协议也是我朋友在不知情的情况下签订的啊，况且，和我朋友签协议的人签的还是别人的名字，请看我前面的叙述。这样协议还是有效的吗。
1、据你描述，与你朋友签订买卖合同的人根本没有得到张三的授权委托，张三也不答应办理过户，即使是张三卖给与你朋友签合同的人，在该人没有取得房产证之前，也不能与你朋友签合同再次交易，因此，合同无效。法律依据是，《城市房地产管理法》第37条第（六）项，买方没有取得房产证前，不能出卖，否则无效。根据《合同法》56条，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。你朋友可以根据上述规定要求返还定金以及其他费用。
2、你说张三有委托书？如果张三追认委托关系的，房屋买卖合同有效，但张三又不履行义务或者其他人不履行合同义务或履行义务不符合约定，由委托人张三承担违约责任。如你所说张三不配合办理过户，就属于违约，此时你可请求法院要求他双倍返还定金为8万元。
所以，这个官司不管怎么打都不怕！
补充：如果张三追认，合同生效，你方不履行合同，将构成违约，定金不能返还。这是实话实说，对你负责，不是一味讨好来骗你分的。房产差价问题，目前法律上并未做禁止或限制性规定，只要是双方最初的合意价格已达成协议，都是有效地，对双方有约束力。一楼的那位说差价不合法，你叫他拿出法律依据来，恐怕没有吧！凭想当然的合理性，没有法律依据支持的请求，是不能得到法院支持的。从另一面来看，法律保护交易秩序的相对稳定性，当事人不能单方随意变更或解除合同，这就要求当事人在订立合同时承担一定的商业风险，包括价格高低信息不对称的风险，都是正常的，因为订立合同自由，你可以不签，但一旦你签了就要承担责任，这对双方当事人都一样，从这个意义来讲是公平的。
2、你说张三有委托书？如果张三追认委托关系的，房屋买卖合同有效，但张三又不履行义务或者其他人不履行合同义务或履行义务不符合约定，由委托人张三承担违约责任。如你所说张三不配合办理过户，就属于违约，此时你可请求法院要求他双倍返还定金为8万元。
所以，这个官司不管怎么打都不怕！
补充：如果张三追认，合同生效，你方不履行合同，将构成违约，定金不能返还。这是实话实说，对你负责，不是一味讨好来骗你分的。房产差价问题，目前法律上并未做禁止或限制性规定，只要是双方最初的合意价格已达成协议，都是有效地，对双方有约束力。一楼的那位说差价不合法，你叫他拿出法律依据来，恐怕没有吧！凭想当然的合理性，没有法律依据支持的请求，是不能得到法院支持的。从另一面来看，法律保护交易秩序的相对稳定性，当事人不能单方随意变更或解除合同，这就要求当事人在订立合同时承担一定的商业风险，包括价格高低信息不对称的风险，都是正常的，因为订立合同自由，你可以不签，但一旦你签了就要承担责任，这对双方当事人都一样，从这个意义来讲是公平的。
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第1个回答 2010-10-22
合同是绝对无效的。
可以拿回全款，且可以告他们欺诈罪。
另你朋友在这里面，最大的失误是：没有看签字人的身份证.房产证有没有他的名字.如果没有房产证，就看发票。大家以后买房记得要确定是他本人，或者是房产证上有他的名字。
另外，这时候是他们违约（卖方那），可以要求双倍定金赔偿。如果不赔，就告他们。
现在重要的是，报案，通过法院来拿回定金和赔偿金。
可以拿回全款，且可以告他们欺诈罪。
另你朋友在这里面，最大的失误是：没有看签字人的身份证.房产证有没有他的名字.如果没有房产证，就看发票。大家以后买房记得要确定是他本人，或者是房产证上有他的名字。
另外，这时候是他们违约（卖方那），可以要求双倍定金赔偿。如果不赔，就告他们。
现在重要的是，报案，通过法院来拿回定金和赔偿金。
第2个回答 2010-10-22
如果李四没有正规的授权委托书，这份定金协议就是无效的；那中介及另一个冒充李四的人存在刻意欺诈、隐瞒的行为。从这个方面来说，这份定金协议也是无效的。不过一般走正规的法律程序，时间及精力上面都要付出很多的！补充一下：要想了解一套房子，真正详细的情况，可以直接去房屋所在地的交易中心拉一份房屋产权资料的，带好本人身份证就可以，30元/套。
第3个回答 2010-10-21
如果不是产权人签合同，也不是合法的委托人签字是无效的（无委书），你可以找中介或从法律途径解决退款。
