如题所述
2018年，是贯彻党的十九大精神开局之年，“十三五”规划实施承上启下之年，是大有作为之年。于房地产市场而言，却是喜中有忧。所谓“喜”，在新的发展理念指引下，重庆新的战略远景已经确立，各项行动计划已经拉开帷幕，目标不可谓不远大，志向不可谓不恢宏。2018年，是转型之年、是跨界之年，重庆俨然站在新时代的新风口，房市后期发展想象空间无限。所谓“忧”，2017年重庆市房地产市场一派繁荣景象，据有关机构统计，过去的一年，主城片区商品房一级市场成交接近3500方，却在一定程度上透支了市场消费力，给2018年预设了一个较高的增长门槛，并且在国家调控政策频度明显加大的背景下，市场已经隐隐约约感觉到一丝凉意。要完成甚至超越2017年目标，压力难度是不可想象的大，但理想是需要有的，万一实现了呢？！
综合内部外环境，2018年，重庆市房地产市场发展将呈现如下6大发展趋势：
趋势1：推进市场平稳向好发展仍是发展主基调
总体说来，确保房地产市场继续平稳健康发展是政府调控的总基调，无论是从中央经济工作会议还是全国住房城乡建设工作会议，传递的信号无不是坚持房子是用来住的不是用来炒的定位。
前一段时间有媒体报道某某城市对调控“松绑”，应是一种有意无意的误读，引导甚至影响一种市场预期的企图十分明显。在笔者看来，这更像是给来年市场高位下行担忧标注了一个隐喻。
对于重庆而言，短期房地产作为重庆市支柱性产业的地位仍没有改变，对全市经济增长的贡献力依然充足，房地产市场平稳健康发展的环境和基础依然扎实。2016年，房地产实现增加值926.19亿元，占全市GDP的比重达5.3%，2017年1-11月，全市房地产开发投资3575.30元，占全市固定资产投资的22.75%，数据可鉴。
趋势2：开发企业品牌集中将更加高
从行业性质来说，房地产业作为资本密集型产业的属性必是无疑的。无论是从供给侧需要进行提质发展、规模化发展，还是需求侧需要市场提供品质型、宜居型产品来说，这个行业呼唤的是有实力、有品牌的住宅供应商。据官方数据，全市目前共有开发企业2725家。在笔者看来，按全市的开发体量，重庆地产市场容纳不超过300家（不算企业的下属项目公司）有信誉、上规模，具有较强市场操盘能力的开发商，足矣。
近年来，一些国家级、区域级品牌开发企业陆续入渝拿地，前有融创、中海等房企在重庆深耕十年，后有金地、绿城等全国性的房企新进重庆市场，表现卓著。市场总是大浪淘沙，小的开发企不断被整合出清，强者恒强效应得到了市场竞争的回应。
根据CRIC系统发布的榜单，2017年20位的开发企业1650.5亿元，几乎覆盖201683%，这也在另一个层面上印证了市场的开发商不在多，在精，在规模和实力。重庆房地产行业集中度继续提升，品牌开发引领全市房地产市场发展的格局在2018年必将得到清晰确立。
趋势3：行业跨界转型发展动作将更加快
经历十余年松散型、粗放型发展，中国房地产市场整体作为黄金时代、暴利时代已经结束。任何一个行业都有一个发展生命周期，从高速成长到衰退，只是一个时间问题。在行业红利尚未完全褪尽，特别是“互联网+”时代，提前考虑发展转型，是每一个企业培育核心竞争力和实现可持续成长必须考虑的课题。仅从拿地、修房卖房中赚取企业利润，几近末日黄花。
事实上，众多品牌房企在多年发展所积累的业主资源，就是一笔巨大的可以开发的财富。“让人民生活得更加美好，是我们努力的方向”这句话同样适用于地产开发商这不是一句口号、周到、便捷的生活、教育、不仅是一项长期的、稳定的可经营事业，也必将为房企的核心主业发展带来更多的竞争力，赚得更多的口碑。
岁末年初，不少开发企业在新年战略发布会提出，自己企业是城市综合运营商、等等。转型发展、跨界发展，整合市场价值链，拓展新的业务领域，已经成为企业不约而同的行动。
趋势4：改善型需求将成为引领市场主要力量
关于这一点，相关媒体文章已经有了较多的数据佐证和分析，这里不想做更多展开。需要要提一下的是，新世纪之初，重庆市就提出过让全市城市人均居住面积达到35平方米，这是一个很响亮的目标，而且已经接近完成。两年前笔者在给某部门执笔的一份房地产开发规划文件中，曾提出2020年将全市城市人均居住面积目标提升到38平方米，现在看来，这一目标仍显保守。
经过十余年的建设发展，城市居民已经由住得起向住得好方向转型。在这一背景下，再一次提升城市人均居住面积目标应是消费升级增长的应有之义。
以2016年全市常住人口为基数（暂不考虑全市常住人口净流入）、城镇化率每年提升1.2个百分点、2020年城市人均居住面积达到40平方米目标计，全市现有1908万城镇人口将新增住房需求11448万平方米，到2020年全市将新增城镇人口146.3万，新增住房需求5852万平方米，两项相加，至“十三五”期末，累计新增住房需求将达到17300万平方米，这当中更多地是改善性需求。为改需而设计专属产品，将在2018年达到一个阶段性的高潮。如果按某些一线城市的目标，城市人均居住面积目标达到45平方米，大家可以自己计算一下这个市场容量。
趋势5：新区开发将成为新的市场热点
直辖以来，重庆城市空间拓展进展明显。直辖前十年，重庆的城市建成区空间主要集中在两条南北走向的铜锣山和中梁山的槽谷之间，以解放碑、观音桥、沙坪坝、南坪和杨家坪为代表的五个城市中心已经崛起，主城片区的建成区面积已经达到700平方公里。
进入重庆直辖第三个新十年，主城向西、向东两翼拓展蓄势待发。按照规划，重庆主城片区的建成区面积将要在几年后达到1188平方公里，铜锣山和中梁山之间的重庆主城中部槽谷几无新的可建用地。未来十年，这一片区的主要任务是推进“城市装修”，做好存量部分的改造提升工作。而城市建设新的战场将向东西部两翼：西部槽谷——缙云山和中梁山之间的西部槽谷地带，东部槽谷——铜锣山和明月山之间的东部槽谷展开。目前，沙坪坝区以西永为重点的西部新城建设，九龙坡区以西彭、陶家等为支撑的九龙西城建设，巴南以鹿角、界石、南彭为重点的南部新城建设，南岸以茶园、经开区为重点的江南新城建设，以及两江新区以龙兴、鱼嘴、复盛为主体打造的龙盛新城，将成为未来重庆城市新空间的新兴潜力板块。
可以将2018年看成是重庆城市空间重构的元年。一个由东、中、西三个槽谷城市联合而形成的“巨型组合城市”将不久崛起于长江之滨。
趋势6：新开发模式孕育着新的市场机会
这一点和第三点是呼应的，前者是从企业寻找新的发展方向，培育新的利润增长点，走相关多元化发展战略来谈。而从城市发展环境和发展阶段来看，重庆产业结构升级、旧的产能出清，新的动能培育，都已经到了一个临界点。
产城融合是城市提质发展的主流方向，产城融合，怎么“融”，是有很多途径和方略的。比如，随着重庆打造“四主三辅”客运枢纽，重庆西站和沙坪坝高铁站的建成投用，重庆东站开建，新的高铁城市门户将确立形成，这是重大交通设施带动城市发展的产城融合；在乡村振兴战略背景下，建设以某一功能为主要特色的产业小镇，对重庆组团式城市空间发展进行支撑促进，这是城乡统筹发展为特征的产城融合模式；又比如，去年12月，国务院办公厅发布了《关于深化产教融合的若干意见》（国办发〔2017〕95号），对产教融合发展提出了许多干货性意见，其政策价值甚是值得去挖掘。当今许多大学城发展到了一个阶段性顶点，就在于原来的路径是“大学+大学+大学……=大学城”，缺乏应有与大学紧密相匹配的功能支撑，导致有“教”无“城”，有“教”无“产”，而新的产教融合，应是“大学×产业=科技城”，作为大学城的升级版，这一形态，既是重庆城市建设缺少的，也是重庆城市发展所需要的，这是教育与产业深度融合为特征的产城融合发展模式。
