如题所述
新房
1、问:正商智慧城四期128平的高层,想换成128平的洋房,价格差2000左右,长期看划算不?
答:差价不大的情况下,一定要选择洋房,因为洋房的得房率是远高于高层,折算一下高层实际套内单价不一定有洋房便宜。洋房梯户比小,居住品质高。
2、问:高新区恒大城二期(2.1万)和金科城二期洋房(1.8-1.9)怎么选择?请给予指导。
答:建议选金科。
金科城位置要比恒大城好,开发商是以洋房专家著称,建筑质量更有保证,物业也不错。有郑州中学的学位,这些都是金科城的附加值。
恒大城溢价太高,装修一般。虽说带精装,但是比金科高了每平米近3000块的价格,装修的溢价也不低了。
3.问:绿都广场二环里(1.7万)和名门翠园小户型(1.5万)哪个适合纯投资?
答:相比之下,翠园更好一点。
绿都二环里唯一的优势就是位置,1.7万多的价格不低,性价比不高。翠园位置不错,也有地铁,学校这些附加值。另外,也可以考虑一下南三环附近的小户型,价格也更低一些。
4.问:东润城,希望从投资和自住分析利弊。首付40万,东南边或三环内有没有其他项目推荐?
答:东润城靠近中牟县城,价格已经不低,未来升值潜力远不如北边的象湖片区。品质期望度不要太高。自住建议考虑四环内。
首付40万,三环内的兴隆城,和昌湾景国际;再比如南三环沿线的永威城,绿都澜湾等的小三房都是可以买到的。
5.问:锦艺金水湾3期分析一下吧,考虑3房和以上大户型。
答:三期地块位置不错,不临连霍高速,临贾鲁河,环境比较好。距离7号线(还没动工)站点约400米。目前配套的学校是金桂小学和金桂中学。三期142的四房户型不错,可以考虑。
价格在15500左右,毛坯,这个价格目前在北区不算低。
6.问:你好,投资兼自用,现在买商铺怎么样?纯投资的话元通医药港和良库老街怎么样?
答:要是自用,什么时候买都可以。但要是投资,建议放弃和远离。
不动产投资链条中,住宅永远都是第一位,其次才是优质的写字楼,再就是公寓。而对于商铺,产业园和分割式集中商铺最危险,住宅底商稍好,但也不是散户可以买的。商铺是专业炒家的玩具,散户建议远离。
7.问:总价60万到70万之间的一房,交通方便有地铁,自住且具有投资价值四环内。
答:鑫苑国际新城,旭瑞和昌城市之光,名门翠园,这三个有50平左右的一房。
南边鑫苑国际新城,有地铁有学校有商业,三环内。
西边旭瑞和昌城市之光,挨着中原路未来有地铁,紧挨三环边。
北边名门翠园,三环路旁边,有地铁,大盘,自住保值都没问题。
8.问:五龙新城,九龙国际,锦艺金水湾,翠园,兴隆城,钱隆城,民安尚郡,这几个小区自住哪个性价比高,有上学需求。
答:根据楼盘品质,再结合您的教育需求,五龙新城,九龙国际,兴隆城,民安尚郡可以先排除。
锦艺金水湾(1.55万),翠园(1.55万),钱隆城(1.3万),都配建有学校。金水湾三期,位置和周边环境都还不错。
翠园目前应该还有少量房子,地块位置也还能接受。
钱隆城在高新区,位置可以,更偏刚需一些。
预算充足的话可以考虑金水湾和翠园,预算紧张的话可以考虑钱隆城。
9.问:正商家河家洋房精装,尚悦居精装小高层,永威城毛坯房,怎么选择?
答:优先选择尚悦居。
尚悦居位置不错,距离东区比较近,还有地铁。旁边澜庭叙价格1.4-1.5万,美景精装1.5万。家河家性价比一般,永威位置不如尚悦居。
10.问:广电天韵、融创象湖壹号怎么选?或者有其它楼盘推荐,自有资金200万,年收入50万左右,想再买一套,或住或投资都可以。
答:全款的话,不急于入住,象湖壹号是个很好的选择,140平或180平的小高都可以,既改善了环境,又改善了居住的产品。而且后期有升值潜力。但如果自住的话需要差不多5年的周期。
如果是按照二套按揭,同在龙子湖北的泰宏阳光和苑,价格1.98,要比广点天韵更有性价比,升值潜力也不错。
二手房
1.问:位于火车站西广场西工房小区,房龄近四十年,最多卖五十万。考虑后期会不会也一起拆迁?今年租赁市场行情并不好,是租着等拆迁还是置换品质?
答:以目前的情况来看,西工房小区的短期内拆迁不了,据说12年左右就有消息要拆迁,但是一直没行动。如果明年上半年有看到合适的改善型楼盘,建议出手,因为老破小不能抵押贷款,目前租赁市场行情也不好,有合适机会就出手。
2.问:卢浮公馆一期的二手房怎么样?89平两房,户型是全南户型,单价20500,不知道这个选择怎么样?
答:卢浮宫馆一期的位置是三期里最好的,这个价格也可以。小区绿化环境挺好,物业也不错,附近也有学校,可以买。
3.问:天下城的二手房,单价2.3万,房本166平的价格合适入手吗?购买二手房需要注意什么?
答:如果楼层和装修都合适的话,这个价格还是可以的。
购买二手房注意:1.一定要走全额资金监管。
2.不要给房东解压贷款。
3.提前把房子的户口搞定,确定买过房子后迁户口没问题。
4.问:东润泰和的小两室83平210万,永威五月花城的小三室95平215万,主要自住,注重建筑质量和物业,这两个房子哪个更合适?
答:建议东润泰和。
自住就不用考虑五月花城,位置附近几乎没有配套,永威的作品虽然很有品质感,但这个位置跟价格没有性价比。
泰和的品质感也同样不差,整个项目除了83两房其他都是大面积,圈层也不一样,重点是生活便利又没有挤在市中心。
5.问:南区的水岸花园小区交房三年了,106平方,精装修,要卖什么价位合适?
答:小区属于经适房,目前均价在1.2-1.3万。没有太具体的价格,可以根据自身楼层和装修情况,先挂一个稍高的价格,试试水。目前楼市行情有点变冷,没有好的投资途径,可以等一等再出售。
6.问:自住,北龙湖安置房龙兴嘉苑1.6万值得购买吗?
答:目前来看1.6属于目前的市场价,不算低。安置房购买:不能贷款,办不了房本,落不了户,孩子上学受限。后期物业没保障,租户较多,人员杂乱,生活品质可能偏差,后期也不好出售。根据自身情况而定,刚需建议不要买。如果资金充足,买一套投资,后期可出租。
7.问:绿城百合的二手房,带电梯,不临路,复式,一般装修,2.6万,是否值得购买?还有资金监管是按月收费吗?
答:这个价格低于市场价,楼层装修都觉得没问题,可以买。资金监管是按照贷款额的千分之三收费的,不是按月收费的。
其他城市房产
1.问:您好!北海的房子可以投资吗?
答:不推荐,如果有度假需求,不妨考虑海南,云南,同样作为旅游地产,起步更早发展更快一些。还有个人预算,建议选择大品牌开发商聚集,或者政策利好的区域,旅游地产除了盖房子,还有后期的物业管理和运营,这是资产保值增值的关键。
2.问:郑州和惠州惠阳相比较,哪个地方房产更有投资价值?从经济、教育等综合比较,哪个城市更有前景未来?
答:惠州在临深区域,可以实现职住同城,目前惠州居住深圳工作的群体不少,当然也要看工作地点,通勤方式和个人对通勤时间的接受程度。
相比之下更看好郑州,有内在的经济和人口支撑,房价很稳,未来也更有成长空间,惠阳完全依附于深圳,自身经济和教育都很弱,投机性更强。
3.问:海口绿城桃李春风楼盘位于琼山区云龙镇,我准备买的二期风禾里,93.5平四合院子,单价33000,一次性付款,但是不靠海,价格高,请问这个楼盘的升值空间大吗?
答:这个房子自己住没问题,不过等配套起来需要的周期会长一些。
投资转手的话,首先要考虑投资周期,拿到房本后最快几年可以交易;其次要看变现能力,这个区域已经33000买入了,比成熟区域一些别墅还贵,到时候周边能否起来,是否有人会接盘,变现能力怎样,都是个问题。
4.问:你好,首套房,预算在350万以内,目前看了罗湖区的楼盘,一个是雍翠华府,百仕达四期东郡,选哪一个比较好?
答:雍翠华府,不用考虑,不管是下一步结婚还是父母来住,你都需要一套两居刚需房,房租和物业根本不重要。而且雍翠品质不错,在罗湖属于高性价比楼盘。
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教育
1.问 :老师您好,正弘数码公寓,中介说是文化路二小和省实验中学的学区,说是可以落户。听说将来数码公寓不会划入省实验的学区,是否值得购买?
答:1.中介说的目前来说是对的,但是划学区这个事儿不是一成不变的,会发生变化。2.数码公寓划入省实验学区,也不是固定的,是近几年划入的。
2.问:想问下以老人名义买,孩子户口能落入老人名下吗?对上学有无影响?最近在看锦艺金水湾,不知道学校如何。
答:1.不能直接落在老人名下,可以老人儿子先迁进来,然后再迁孩子户口。郑州入学是以孩子父母的真实居住地划片。
2.金水湾的学校是金桂小学,金桂中学。据说签约的是文化路一小和郑州七中,在新建楼盘中,学校配套还不错。
3.和昌湾景国际算不算学区房,目前已持有该小区,担心澜景小学不行,想在东区改善购买学区房,尤其初中的学区房。接受总价400-500万,请推荐楼盘。
答:1.和昌湾景国际的小学签约的互助路,有互助路做支撑,学校在新建学校的发展中应该还不错。不过周边没有优质初中。
2.如果以改善为主,可以考虑东区。东区可以选择周边有小学和初中的房源。但东区初中教育资源也一般,请知悉。
3.这个房款价格,海马公园还可以,周边也有学校。不过也都是划片的公办学校。
4.建议以改善需求为主,学校要有,然后加上课外和家庭教育。
米宅装修
1、问:刚定了XXX高层东边户,但现在又感觉户型不是很好,总高34层我21,楼间距45米,影响采光不,还调高不?
答:采光一般没有问题,我想你问的不是“采光”,而是“日照”。放心,开发商盖的房子,日照一定是符合《郑州市建筑工程规划管理技术规定》:大寒日,至少有一个房间,日照不低于2小时。
所以,就算是一楼,中午时正好阳光被前楼挡住,但早上和晚上,阳光还是会斜着射进来。
当然,我想你想表达的是,全天只要有太阳就有日照。那根据我的之前的计算,如果层高2.85米,你这个层数,要25层及以上,才会在冬至那天也能不被前楼挡阳光。
但你东户,我估计下午还是会被你自已那栋数的南户挡阳光。
2、问:最近装修房子,12月16号左右厕所厨房阳台墙铺贴完毕,22号做了木地板找平,现在墙砖脱落了十几块了,瓷砖背面很干净。做地平水渗到楼下比较严重,很多水。怀疑是质量问题,怎么解决?
答:墙砖脱落找你的装修公司。
往楼下渗水,你打地坪了吗?和物业、楼下邻居三方协商吧。如果怀疑建筑质量问题,可以请河南省建筑科学研究院来鉴定。
3、问:这是8月份入手的一套小户型,23层,顶层,东北户,毛坯交付,一直在想如何改造装修才能提高房屋的利用率,但都没想到一个好的思路,请问如何改造设计能更好的发挥其居住使用价值?
答:我之前特别想把空间用尽,现在更多的是想让空间舒适。这个户型现在我会想把它做成一个舒舒服服的一室一厅,多储物,合理,人性。偶尔有人留宿,可以用沙发床去解决。我画了个简图在下面。
P.S.你这是骗我给你做设计
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海外
1.问:主编你好,想咨询一下多伦多房产,可以入手吗?
答:2017年多伦多涨的挺猛的,房市属于本轮看多周期之末期,建议先观望。
2.问 :曼谷出租如何?
答:租金回报率还可以,市中心地区的公寓年租金收益回报率大概在5-8%,但升值的话一般,此外租客有点挑。对于东南亚的房产,我们原则上是不推荐的,第一非泰国籍人士不能购买泰国土地。第二:国家治安安全性考虑。
3.问:日本大城市的房租是比较可观的,个人感觉长期持有日本房产不错,主编怎么看?
答:投资日本房产比较安全,但是升值不行,税太多太高,例如不动产登记税、印花税、固定资产税、都市计划税及个人所得税等等。
4.问:尔湾旁边的新港滩市的房子值得买吗?
答:可以买就是价格贵点,值不值得买其实主要是看需求,自住还是投资的考虑角度是不同的,自住完全没问题,如果投资的话有更好的选择,比如西雅图。
5.问:孩子出生在温哥华,计划陪读想选择好的学区的房子,有什么推荐的?
答:好学区的话可以关注温西的Kitsilano,Point Grey,UBC这些区域。
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