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房产评估报告
评估项目名称：××（按土地证的坐落）抵押价值评估
委托方：
评估方:
评估人员：
评估报告作业日期：
评估报告编号： 目 录致委托方函 3
评估师声明 4
评估的假设和限制条件 6
评估结果报告 10
一、 委托评估方 10
二、评估方 10
三、评估对象 10
四、评估目的 10
五、评估时点 11
六、评估依据 11
七、评估原则 11
八、价值定义 12
九、评估方法 12
十、评估结果 12
十一、评估报告的工作日期 13
十二、评估报告的应用有效期 13
十三、参与本次评估的工作人员 13
参加本次评估的注册房地产评估师签名（至少有两名） 13
评估技术报告 14
一、评估对象 14
二、评估方法选用依据 15
三、最高最佳使用分析 15
四、评估测算过程 15
成本法 15五、评估结果确定 20
变现能力分析 22
附件 23
致委托方函
致函对象（为委托方的全称）
致函正文 ①评估对象位置、建筑面积、土地面积、权属状况、用途及形象进度等
②评估目的
③评估时点
④评估结果
⑤参与本报告评估的评估师
⑥房地产评估结果汇总表，包括市场价值、抵押价值
房地产抵押评估结果汇总表
币种：人民币
数额及说明
项目及单位 数 额 说 明
1．假定未设立法定优先受偿权利下的价值 总价（元或万元）
单价（元/m2）
2．法定优先受偿款 总额（元或万元）
2.1拖欠建设工程价款 总额（元或万元）
2.2 已抵押担保债权数额 总额（元或万元）
2.3其他法定优先受偿款 总额（元或万元） 3．抵押价值 总价（元或万元）
单价（元/m2）
地上建筑物价值
土地价值
注：抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款
致函落款（为评估机构的全称，并加盖评估机构公章，法定代表人签名）
二〇〇**年**月***日

评估师声明
我们郑重声明：
⑴我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本评估报告中的评估对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产评估规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。
⑸我们已（或没有）对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些评估人员对评估对象进行了实地查勘），评估人员对评估对象的勘查限于评估对象的外观和使用状况，评估人员不承担对评估对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本评估报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。
⑺本报告评估结果仅作为委托方在本次评估目的下使用，不得做其他用途。未经本评估机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。
⑻本评估报告由XX公司负责解释
⑼参加本次评估的工作人员
参加本次评估的注册房地产评估师签名（至少有两名）
评估师姓名 注册证书号 签 字

参加评估人员：

评估的假设和限制条件
1.说明本次评估的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，评估中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本评估报告使用的限制条件。
⑴合法前提：
①权属清晰无异议
②不属于法律法规禁止抵押的房地产
⑵以立项主体可以在正常市场条件下转让为前提
⑶依据合理
⑷优先受偿权利
⑸市场稳定、政策未有重大变化、排除不可抗力影响
2．报告使用者注意的事项：
⑴优先受偿款情况：
⑵评估对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；
⑶在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；
⑷合理使用评评估值；
⑸定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
⑹本项目已于 年 月 日开始预售，预售范围。
3．评估报告应用的有效期
4．假设评估对象在建工程在评估后按照现有的规划、设计建设指标持续建设，能够按照正常建设期完工，取得竣工手续并交付使用。

评估结果报告
一、 委托评估方
二、评估方
**公司
地址:
法定代表人:
房地产评估资质级别: 资质证书号：
联系人： 联系电话：
三、评估对象
1、项目坐落及四至
2、权益状况
土地证、项目核准、规划文件、施工许可证等法律文件的取得情况。
3、实物状况
简要介绍在建工程的形象进度。
4、评估范围
要明确评估对象是全部土地使用权还是按地上建筑物分摊的土地使用权。
若抵押物的范围只是项目的一部分，应就抵押部位、对应用途等描述清楚。
四、评估目的
为确定评估对象抵押贷款额度提供参考依据而评估在建工程抵押价值。
五、评估时点
评估对象抵押评估时点，原则上为完成评估对象实地查勘之日。但评估委托合同另有约定的除外。
评估时点不是完成实地查勘之日的，应当在"评估的假设和限制条件"中假定评估对象在评估时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在评估报告中提醒评估报告使用者注意。
六、评估依据
1、国家法律法规；
2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
3、北京市政府及有关部门的政策性文件；
4、技术标准
《房地产评估规范》【国标GB/T 50291-1999】
《城镇土地评估规程》【国标GB/T 18508-2001】
5、委托方提供的相关资料：
6、评估人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
七、评估原则
⑴遵循合法原则。
⑵遵循最高最佳使用原则。
⑶遵循替代原则。
⑷遵循评估时点原则。
⑸遵循谨慎原则。
八、价值定义
抵押价值为评估对象在评估时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去评估师知悉的法定优先受偿款。
评估对象的市场价值包括评估对象占用范围内的土地使用权的价值与地上建筑物的市场价值之和，或抵押地上建筑物及其分摊的土地使用权价值之和。
法定优先受偿款是指假定在评估时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括拖欠建筑工程价款，已抵押担保的债权数额及其他。
九、评估方法
居住类在建工程抵押应选用适宜的两种评估方法进行评估，即成本法和假设开发法（需简述每种方法思路与测算结果，最终取值的依据）。
十、评估结果房地产抵押评估结果汇总表

币种：人民币
数额及说明
项目及单位 数 额 说 明
1．假定未设立法定优先受偿权利下的价值 总价（元或万元）
单价（元/m2）
2．法定优先受偿款 总额（元或万元）
2.1拖欠建设工程价款 总额（元或万元）
2.2 已抵押担保债权数额 总额（元或万元）
2.3其他法定优先受偿款 总额（元或万元） 3．抵押价值 总价（元或万元）
单价（元/m2）
地上建筑物价值
土地价值
注：抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款十一、评估报告的工作日期
十二、评估报告的应用有效期
十三、参与本次评估的工作人员
参加本次评估的注册房地产评估师签名（至少有两名）
评估师姓名 注册证书号 签 字

参与评估人员： 单位盖章 年 月 日

评估技术报告
一、评估对象
1、项目坐落及四至
2、权益状况分析
（1）土地登记和权利状况（权属证书及登记情况：包括证号、权利人、使用权类型、权利终止日期、他项权利状况等）。
土地使用权证号 土地使用权人
土地使用权性质 土地面积(m2)
权利终止日期
地价款支付情况
他项权利状况
其它
（2）项目核准、规划文件（建设用地与代征地、用途、建筑规模与密度、人防情况），施工许可文件。
（3）法定优先受偿款情况
（4）销售许可文件及预售情况
（5）就权益的瑕疵对价格的影响进行分析
3、实物状况
（1） 宗地情况
（2）地上建筑物的规划与设计标准
（3）地上建筑物的建设现状
（4）对价格影响的分析
4、评估范围
要明确评估对象是全部土地使用权还是按地上建筑物分摊的土地使用权，若抵押的范围只是项目的一部分，应就抵押部位对应用途等描述清楚。
5、区位状况分析
6、市场背景分析
二、评估方法选用依据
根据评估对象的特点，简要说明选用成本法、假设开发法进行评估的理由。
三、最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原则，应以评估对象的最高最佳使用为前提评估。
四、评估测算过程
（一）成本法
运用成本法评估应按下列步骤进行：
1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2.估算重置价格或重建价格
重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的评估对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和，其构成包括下列内容：
⑴土地取得成本
⑵开发成本
⑶管理费用
⑷销售费用
⑸投资利息
⑹销售税费
⑺投资利润
3.求取评估对象价格
测算公式
在建工程价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+投资利润
土地取得成本=土地使用权购买价格+买方应当缴纳的税费
土地使用权购买价格应考虑评估对象土地使用权的年限。
新开发土地和新建房地产，一般不应扣除折旧。
成本法评估测算汇总表
单 位 数 额 说 明
一、重新购建价格 元
（一）土地取得成本 元
购买价格 元
取得税费 元
或：征收集体土地费用 元
征地补偿安置费用 元
土地补偿费 元
安置补助费 元
地上附着物补偿费 元
青苗补偿费 元
安排被征地农民的社会保障费用 元
相关税费 元
征地管理费 元
耕地占用税 元
耕地开垦费 元
新菜地开发建设基金 元
出让金等费用 元
管理费用 元
土地开发费 元
利息 元
利润 元
或：城市房屋拆迁费用 元
房屋拆迁补偿安置费用 元
被拆迁房屋的房地产市场价格 元
被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 元
搬迁补助费 元
安置补助费 元
拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费 元
相关税费 元
房屋拆迁管理费 元
房屋拆迁服务费 元
房屋拆迁评估费 元
房屋拆除和渣土清运费 元
出让金等费用 元
管理费用 元
土地开发费 元
利息 元
利润 元
（二）开发成本 元
⑴勘察设计和前期工程费 元
⑵建筑安装工程费 元
基础工程费用 元
结构工程费用 元
设备安装和装饰工程费用 元
⑶室外工程费 元
a.基础设施建设费 元
道路工程 元
给排水工程 元
给水工程 元
雨水工程 元
污水工程 元
中水工程 元
电力工程 元
电信工程 元
燃气工程 元
热力工程 元
有线电视工程 元
b.公共配套设施建设费 元
（三）管理费用 元
（四）销售费用 元
（五）投资利息 元
（六）销售税费 元
销售税金及附加 元
其他销售税费 元
（七）投资利润 元
投资利润率 ％
二、在建工程折旧 元
物质折旧 元
功能折旧 元
经济折旧 元
三、测算结果 总价 元或万元
单价 元/m2

附件
1. 委托方的营业执照
2. 委托方的委托函
3. 评估对象的位置图
4. 评估对象四至和周围环境照片（应有评估师在勘查现场的照片）
5. 评估对象形象进度照片
6. 项目有关批准文件、权属证明文件
7. 法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录
8. 评估中引用的其他专用文件资料
9. 评估人员和评估机构的资格证明等
房地产抵押评估报告
（参数部分）
（居住类在建工程成本法）四、 成本法体系参数
成本法参数体系及取值区间表
　 项目名称 相关系数 备注
1 土地取得成本
1.1 土地使用权购买价格 - 根据土地使用权的实际取得成本，参照土地市场情况确定
1.2 买方购买时应缴纳税费 3% 取费基数为土地使用权购买价格
2 开发成本
2.1 建筑安装工程费 基础工程 - 按照不同的结构，根据工程进度确定，详见工程造价构成表
结构工程
设备安装及装饰工程
2.2 工程勘察设计和前期工程费 5-8% 以建安工程费为基数
2.3 室外工程费 基础设施建设费 5-15% 根据实际发生情况，按建安工程费用的一定比例确定，对于别墅类等室外工程费用占比较大的项目，可以不受此指标的限制。
公共配套设施建设费 - 根据实际发生情况测算
3 管理费用 2-5% 按表中1-2项之和为基数
4 销售费用 2-4% 按表中1、2、3三项之和为基数
5 投资利息 - 按当期人民银行公布基准利率计算，按表中1、2、3、4四项之和为基数，
6 销售税金 5.5% 主要指营业税、城市维护建设税和教育费附加，按房地产评评估值为基数计算
7 投资利润率 ≤40% 根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置与工程形象进度等情况，按表中1、2、3、4四项费用之和为基数
五、 参数体系说明
1.土地取得成本
1.１期日修正系数
期日修正系数根据评估对象所在区位及北京市土地市场情况确定。
1.２买方购买时应缴纳税费
根据北京市情况，契税按土地取得成本3%。
2.开发成本
2.1建筑安装工程费
包括基础工程、结构工程、设备安装及装饰工程费用等。
根据勘察确定的实际工程进展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安装工程费。其计算公式为：
建筑安装工程费=∑[各项工程完成进度（%）×各项建筑工程预算]
不同结构工程中主要工程项目比例
结构分类
项目名称 建筑结构类型
砖混一等、二等 钢砼结构 钢结构
基础工程 15 25 35
结构工程 50 60 55
设备安装及装饰工程 35 15 10
备注：为毛坯房标准的价格构成
上表中的比例为参考比例，应按照不同结构、设计标准等，结合实际完工情况进行测算，调整幅度在±10%为宜。2.2 工程勘察设计和前期工程费
包括市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作所必要的费用。
2.3室外工程费
2.3.1基础设施建设费
基础设施建设费，为经规划部门批准建设的居住小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程费用和居住小区红线以外专门为本居住小区建设的基础设施费用。
应按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，人防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费等。
2.3.2公共配套设施建设费
公共配套设施建设费，主要为居住小区服务的、非经营性公共设施和生活服务设施的建设费用，包括非经营性等教育、医疗卫生、文化体育、邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施等。应依据详细规划和施工图预（决）算造价按居住面积和营业性面积所占比例分摊计入。
3.管理费用
管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本，通常按土地取得成本与开发成本之和一定比例测算，根据北京市房地产情况一般取2-5%。
4.销售费用
销售费用，企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。按评估对象土地取得成本、开发成本和管理费用的一定比例计算，一般取2-4%。
5. 投资利息
投资利息，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
其中土地取得成本计息期为形象工程的客观开发周期；建安费、工程勘察设计和前期工程费、室外工程费的计息期为形象工程的客观开发周期的一半，贷款利率按当期人民银行公布基准利率。开发周期一年以内按单利测算，一年以上按复利测算。
6.销售税金
根据北京市相关规定，按评估值的5.5%或5.4%（远郊区县）测算。税率的差别是根据评估对象所在位置的不同确定的。
7.投资利润率
根据北京市居住类房地产市场开发情况，根据开发利润率计算基数不同，可以有不同合理取值区间。根据北京市居住类房地产市场开发情况，结合项目所处位置、项目定位、工程进度，投资利润率不超过土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用之和的40%。
六、 在建工程折旧
新开发土地和新建房地产，一般不应扣除折旧。

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