试述我国城市住房制度改革的根本目标的基本内容?

改革，中国的住房制度改革进程和政策之前，中国采取了系统的统一管理，统一分配，以租养房“的公共住房实物分配，应该说，这种制度模式在较低的水平，消费水平，满足职工基本住房需求。
住房制度改革开始于1980年，住房问题，邓小平的讲话，当谈到住房问题时，邓小平说：“考虑城市建设住宅，一系列的政策和住房分配。城镇居民个人可以购买房屋，也可以覆盖不仅是新的房子出售，老房子也可以出售15年分期付款十年后出售的住宅租金恐怕我必须调整到与价格调整租金的人考虑买划算。“从那时起，住房制度改革的广泛经验丰富的飞行员房子（1979年至1985年），提租补贴（1986年至1990年）和销售与租金（1991年至1993年），该阶段的改革，全面推进建立住房市场化改革阶段（1994-1997年）。
于1994年7月，国务院发布的决定“国务院关于深化城镇住房制度改革”（国发号OON 1994年OOo的43）正式开启道路的城镇住房制度改革。本文对城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，我们的目标是建立与社会主义市场相适应的新的城镇住房制度经济系统，实现住房商品化和社会化;各单位建设，分配，维修和管理的房屋系统改变的社会，专业的运行系统;住房利益的一种分布的变化根据一个人的工作为基础的货币工资分配;建中低收入家庭的社会保障性质的经济适用住房供应体系和高收入家庭的住房供应体系;同时，建立住房公积金制度，建立政策性和商业并存的住房信贷系统。
住房制度改革的地标文件是1998年7月3日，国务院下发的“通知”（国发OON 1998 OOO跟23）进一步深化住房制度改革加快住房建设，该文件宣布全国从1998年，全镇下半年开始停止住房实物分配，全面推行住房制度，建立和完善城镇住房供应体系为基础的多层次的保障性住房。
后来，为了促进房地产市场更好，更快的发展，国务院办公厅下发的“通知”（国发第OON 2003年OOo的18），促进持续健康发展的房地产市场提出：各地根据城镇住房制度改革进程，居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房。
应该说，以市场为导向的改革在中国的城市住房系统遵循的一般要求的市场经济系统改革的推进，但此外，有是特殊的背景和内在动机。这是主要的老福利住房系统低租金的条件下，无法维持正常的房屋维修，政府背负着沉重的经济负担;而在同一时间，以应付在东南亚的金融危机，国家实施积极的财政政策与收入分配调整政策，以增加和刺激社会总需求，住房货币化的阶段，是最好的方式来拉动内需，启动消费需求，拉动经济增长，改善结构。一个数错误的
住房制度改革政策
（a）过量房屋功能
我们的住房制度改革从一开始就实施开放的方式，负责经济发展的为拉动经济增长的功能。“国务院关于促进持续健康发展房地产市场的通知”（国发OON 2003 OOo的18）明确表示，房地产是国民经济的支柱产业，在国内， “房地产是国民经济的支柱产业，”推到了极限由当地政府和演变为不正常的增长模式。当地政府热衷于批租的土地，包括农地征用用于大规模的房地产开发和建筑依靠房地产投资，促进当地经济发展，并直接通过土地收益，房地产税，以填补地方财政，一些地方政府以房地产作为支柱产业，拉动当地经济增长，太功利了重要的贡献，的“经营城市”的房地产和土地管理已成为投资增长和财政收入的增加，一个重要的武器，它的行为主要包括：一是大力形象工程，“造城运动”的盲目扩大拆迁规模，人为创造了需求，拉动价格投机的土地，低成本的土地收购和一些地方政府，转手高价出售卖地的财政收入越来越多，甚至一些地方政府暗自交易，唆使开发商哄抬土地价格;房价和高一次性的，一些政府官员，当地房价高的价格的标志，经济发达，盲目到其他地区比较，一些城市的政府保障性住房，廉租房甩建设，经建设豪华住宅的利益，导致当地房价高。
在这个政策下的利益机制，面向全国各地的房地产投资继续攀升。从房地产固定资产投资增长速度在2000年，公认的国际房地产开发投资占全社会固定资产投资在2003年大幅增长21.5％，30.3％，29.6％，2004年，在中西部地区的增长，2005年达33％以上。一般是在10％以下，但中国从1998年开始稳步上升，在2004年的比例为18.78％，20.98％，2005年，2006年1-4月为22.93％，远远超过10％的国际警戒线。如果真正此外，占国内生产总值的比例，国际公认的房地产开发和投资不能超过5％，但，达到国内房地产投资占GDP的比重从2004年的9.6％，一些城市甚至高达50％以上。房地产是一个支柱产业，并发挥到了极致，经济和社会的影响是不言自明的。尽管表面上会出现暂时的繁荣，但中期和长期的困难和问题，一定会遵循。
（ B）市场上超越了经济发展阶段
从国际的角度来研究住房制度，可以发现在国家经济和社会发展的不同阶段，往往采取不同的住房政策的早期阶段。 ，私营经济的发展，物资，经济基础薄弱，以及有限的技术力量是不足够的储蓄，很难建造并拥有独立住房，公共房屋时，往往有较高的比例（全开成立以来，我国经济向市场经济改革已经占绝对比例的公共住房证实了这一点）;当经济发展到一定程度，尤其是当社会整体呈现较大的中产阶层的社会结构，使E?东北?????形态，住房市场和私有化的条件在私人住房的比例往往较高，如美国，西欧国家在这个阶段，当然，土地资源的丰缺状况也是重要的影响因素，私人住房率例如，日本和英国，即使一个较高的经济发展水平，还保留了较大的比例，在伦敦和东京的公共房屋。经济和社会发展的不同阶段，需要实施的住房政策。<BR /然而，在目前的经济还没有完全开发的阶段，发展的社会之间的收入分配差距，但住房产权的私有化改革的重点，房地产市场就等于直接向私人房屋产权居者有其屋“到”居者有其产“改革的理解，还有一个更严重的偏差。存量住房在住房制度改革过程中，无论是出售以成本价或经济适用房或普通商品房的供应，的基本上在强调住房产权的私有化或自己的房屋财产所有权形式。中国在2005年，仅个人购买商品住房消费达14200亿元，居住在私人楼宇的居民的比例已达到72.8％。根据新斯科舍银行的面向对象§银行的统计数据在新斯科舍省，加拿大的家拥有率是67％，和美国近年来拥有独立住房的家庭超过60％，而一些欧洲国家，私人住房率约40％。相对于西方国家的私有化特征显着，但中国拥有的私有住房率最高的。
国发OON 1998 OOo的23号“，建立和完善多层次城镇住房供应体系为基础的经济适用房”，“低收入和中等收入家庭购买经济适用住房的目标，住房制度改革的纲领性文件国家发展OON第2003 OOo的18步“逐步实现多数家庭购买或租赁普通商品住房的，以市场为导向的政策的程度体现更浓。目前，中国经济发展的整体情况而言，居民的收入水平和土地供应，大多数家庭购买或租赁普通商品住房，不仅超越了客观经济条件下，政府的住房保障责任的暗示似乎摆脱的集中体现。<BR / （三）货币化分配不能落实到位，职工住房消费能力严重脱节与市场价格
住房补贴制度和住房公积金制度，提高职工住房消费能力，这两个基本的系统的住房制度。这两个系统已经建立，并适应市场经济条件下的住房制度改革的需要，其目的是从根本上改变住房实物分配的格局，通过长期的积累长期支付能力和住房金融政策的支持下，住房消费成为一种个人选择性的自主行为的本质，??这两个系统中应包括工人的工资收入在这个住房消费的一部分，恢复到职工个人通过不同渠道政策。
建立在大多数城市，职工住房补贴，房价收入比（即，经济适用住房的平均价格和比例的双收入家庭的平均年工资在该地区一个建筑面积60万平方米）的4倍和金融单位原有住房建设资金可转化为地区的住房补贴，住房补贴实施住房和住房面积未达到规定的标准工各地的财政资源的约束，住房补贴标准是根据各地出台的价格远低于当时的市场价格，在一些地区甚至出现行政事业单位职工拒领住房补贴。补贴标准设计设计的角度来看，目前的补贴标准按照政策，房地产市场的价格（大多数城市在2000年之前）的发展，远远落后于市场形势的变化，因此，住房补贴政策及其实施的第一在住房货币消费，国家和单位的工人欠了一大块账。对于大多数企业职工，由于劳动力市场供大于求的整体，劳动工资往往压低工资和住房消费含量严重不足购房者在市场上，租赁需求，，远从支持。因此，一般来说，住房补贴，货币补贴难以实施的非常到位，完全到位更是遥遥无期。在这种情况下，新的系统不能完全成立后，老的公路和突然被阻塞导致政策EN≠ê°￡，大量的弱势群体，住房已成为一个悬而未决的问题。
另外，在住房和金融支持播放的住房积累基金系统性能是最小的，并没有真正发挥住房政策金融支持的作用。例如，中国的公积金基金的储蓄和贷款利差高达2.87％，而在新加坡的公积金基金存款和贷款利差仅为0.1％，台湾也是0.2个百分点，相差10到20倍。此外，一定倍数的住房公积金贷款，个人账户的平衡，以确定其信用额度，这将不可避免地导致高收入，高存款成员将更多的公积金贷款，而贷款和补贴低收入低，有的甚至难以逾越的首付门槛，所以不能真正发挥作用的政策“及时雨”财政援助，以公积金政策。总体而言，住房截至2004年6月，全国住房公积金归集余额四百三十点六七十亿人民币，总提取量206.09十亿人民币，281.72亿元人民币的个人贷款总额185.42亿元人民币的未偿还贷款，全国住房公积金使用效率是非常低的，基金沉淀资金余额为一百九十五点九二亿元人民币，占45.5％的平衡估算。
（四）没有有效的住房政策和房地产政策，基本住房保障严重缺位的区别。<BR /从策略属性的角度来看，房地产政策是一种经济政策，它归根到底主要着眼于市场效率的房屋政策是社会政策领域的问题，更加注重的要求社会正义和基本住房的居民，这是要解决的问题是用什么手段，使不同收入状况的市民居者有其屋计划（居屋计划）。大多数国家的经验表明，住房都依靠基于市场的手段，依靠大量的公共政策工具。住房政策的根本目标是让人们得到他们想要的东西，基本的方向：第一，建立“容易进入的市场，一个是能够??支付的住房帮助低收入的人获得。
在中国的住房制度改革，但是，并没有打开的住房和房地产的两个面，在实质上构成的不同地区之间的差异的东西，没有住房，房地产市场，保证有效地区别开来。政府忽略的基本住房需求的普通百姓，缺乏住房保障的责任，廉租住房，经济适用住房建设相对滞后;在很多方面存在严重缺陷的土地供应，市场监管，住房，金融政策，政府应该发挥功能。应该是合理的政策导向和健康的住房政策，具有保障性质的住房建设和供应，通过公共政策，严格按照对房屋的需求，科学确定住房供应。房地产市场（例如，高档商品房，别墅等）是完全市场化的领域，按照市场经济，供给和需求的法律，以达到均衡价格的决定市场。
目前，94％的国家住房开发定性“房地产”，“经济适用房”的只有6％，其本质是利润的“住房”，廉租住房制度没有真正建立起来了2005年，累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4万，结束只有329,000的最低收入家庭廉租住房的覆盖面。北京到目前为止，只有总建筑超过14,000个单位的廉租房，相对人口超过14亿，不到1％。有13个省（自治区）的廉租住房系统建设成本的目标责任管理的省级人民政府政府的城市（区）和县人民政府政府工作超过70个地级城市的（共近1/4比重）根本没有建立廉租住房制度。
（E）的住房分配制度的转换引起了极大的不平衡，不同社会群体
住房制度改革早期的焦点上出售公屋的利益。对于大多数地方改变时，实施改革的主要特点：一是停止为自己的住房，住房货币化分配的具体方案进行了介绍，分房子，发补贴，住房制度改革是远远低于市场的价格出售公共住房，基本不考虑级差地租因素。
执行从实用的角度来看，这种股票的住房出售房改房价格基本上占有的事实和根据的事实固化不合理的既得利益差距。许多员工的各种补贴和折扣购买住房。特别是在住房制度改革的初期，住房价格机制不到位，很多住房都远低于当时的市场价格水平去到私人手中。福利分配的管理，以实际占用的基础上出售，实际上是一种形式的产权，既得利益者会被治愈，是一个国家的部分群体的社会“礼物”的行为，造成巨大的社会不公。特别是在系统的单位，不同单位职工住房差距差距明显的时代。其次，住房制度改革的统一价格购买不同的情况，不同位置的房屋也导致福利收益和损失的严重失衡。
在公共部门领域，主要是行政机关，单位住房分配制度的明显特征，单位，质量参差不齐是相当严重的。同样作为国家公职人员，富裕的公屋单位工人的房源短缺单位的职工住房待遇差距相当大，有些不止一套的住房制度改革，一些年纪较大的工人无家可归，成为最大的分配不公平的。
另外，原来的实物住房分配只售不租“的政策需要反思。”只售不租“的政策，这是既得利益的承认和巩固，而不够没有利益团体的考虑，扩大了不同群体的利益分化。目前，大多数国家的公共房屋已被出售的整体销售率达到95％，而新工人到参加工作的老工人，并没有房，没有解决住房问题，根据受害人的利益，结构性的改革。
（六）土地出让制度
在现行制度下，所产生的土地和大部分的税收资产收益基本的局部存在更严重的缺陷，导致地方政府高度依赖土地收入，例如，2005年，全国的土地出让金高达550.5亿元人民币，占同期总价格的地方财政收入15092亿元，1/3的土地已成为典型的第二财政收入在一些地区，一些地方政府在利益的驱动，无论是公开或暗中支持，甚至推动房价上涨，这是一个重要的因素，导致房地产市场秩序的违规行为。
土地出让制度，一次性转让的土地使??用权为70年来的开发人员，开发人员，然后通过成本购房人无疑提高住房消费的门槛。哄抬土地价格，地方政府垄断土地一级市场，通过所谓的“把戏，射击，红，巨大的收益，美其名曰”经营城市“。当地政府是一次性收费70年的土地使用权转让费，在本质上，目前政府后面十几个政府的收入，寅吃卯粮的透支。在现行制度下的土地出让金，地方政府和开发商形成了利益共同体，共同推高了价格和土地价格。地方政府在价格轮番上涨，土地纯收益税和各种获益良多的名字，但没有这部分的收益减少在社会上，特别是对低收入阶层的住房保障。
（七）住房制度改革的极不合理的房地产开发和管理系统
改革之前，中国的房地产开发和建设，通过规划部门的基础设施，金融，土地管理，建设银行计划推前进的过程中形成的组织和实施，以及包括20世纪80年代的“权力下放”后，每个住宅单位的基础设施建设公司自行作出安排，分配住房的职工。一般来说，在当时，整个房地产融资，开发建设和销售过程中的公共部门的统一管理。住房制度改革实施后，取消福利分房制度，住房供应主要靠市场来提供内容，中国基本上是世界上独一无二的房地产开发和管理系统。房地产开发商用于住房建设的土地和资金，商品住宅的主要倒卖的使用，是一种基本不创造任何社会价值的企业模式，其实质的房地产经纪人，皮包商（曹建海，2006）。截至2004年年底，中国的真正的房地产开发和经营的法人企业达到59000个，已形成一个非常大的完整性多余的垄断利润的利益群体（在里面的真正的房地产服务行业在中国，开发商的利润份额和销售收入占90％），并在政府决策中越来越重要的声音，左，右，甚至“要挟”政府决策行为。
建筑+金融“模式，今天的房地产开发业务模型没有设想在20世纪80年代开始，无论是实施的建造和安装活动，也不提供金融服务，唯一的组织性住房建设在开发和销售。资金来源，如果没有银行信贷，建筑企业的进步，消费者的期货房款，开发公司将无法运转。因此，目前的房地产开发企业在中国是不一个真正意义上的企业，通过房屋开发功能的组织和管理的垄断，攫取超额利润，这些功能应该由政府或由政府设立的机构，来承担。
，多年来在中国的土地批租制度实施以来，房地产开发的土地供应，土地级差地租的形成由社会经济发展和公共政策目标的原因，并不反映任何个人对整个社会，对经济的贡献。私人发展的土地出让将这些级差地租一起转移到一个非常小的数目开发，导致巨大的社会不公和制度腐败的官员和商人的手中。
（H）经济适用房制度一个模糊的的位置失控的管理监督
负担得起的住房是政府转移支付的面向对象§免除土地出让金，限制开发成本与价格的砖头补贴，以解决中低收入家庭住房问题的特殊政策。包含大量的政府补贴的经济适用房，销售面向低收入和中等收入群体，具有显着的收入转移因素。从理论的角度来看，以帮助弥补由于能力有限的购房者造成的困难支付低收入群体。然而，这一政策有许多内在的缺陷，不仅体现在政策本身，主要体现在政策实施过程中。
首先，经济适用住房政策的目标不明确。在在低收入和中等收入群体的政策受益群体，但这个定义是不与政府补贴的能力。考虑到量不可分割的住房，经济适用住房在一所房子了大量的政府补贴凝固。的补贴，基本上没有政府的补贴方式解决低收入群体的住房问题，更何况中等收入群体的能力。模糊的受益面必然导致供不应求甚至诱发的黑市场化运作。
其次，经济适用房政策在执行过程中的不当行为，失去控制的情况是严重的。模糊的表面由于政策的实施，经济适用住房政策的实际受益人是不符合政策初衷。福利负担得起的住房群体收入上限过高，在一些城市，例如，有资格购买经济适用住房的家庭年收入可达6万元，大大超出了社会和经济适用住房的中低收入水平是供不应求， ，并已成为的商业对象投机。在实践中，政府是非常困难的，以验证实际收入水平的购房者。实际的结果往往是，政府补贴的经济适用房的中等收入和高收入群体截获，有些家庭负担得起的住房，出租或上市交易（REICO工作室的调查报告“经济适用房政策评价”经济适用房2005年在北京为个人使用只有51.34％的出租率超过40％），政府通过住房福利转移很快就意识到，很明显，这又是不能保障性住房的购房者解决住房困难的初衷背道而驰。
再次干部考核体系的想法？赚钱，GDP增长也使得地方政府所取得的成就严重缺乏热情支持保障性住房建设，特别是在许多地区，当地政府和当地房地产市场价格的影响为由，禁止工人提高住房，合作住房，还可以防止土地分配给保障性住房建设。据统计，2004年，全国经济适用住房投资就开始出现负增长，占房地产开发和投资中的比重从去年的6.1％下降至4.6％。第一季度的比例2005年，在国家负担得起的住房完成投资6亿元元，一个年 - 上 - 年下降13.8％，占真正的房地产开发和投资，以拒绝进一步的2.6％。1998至2003年，在累积中国的经济实惠住房完成在一个面积为477万平方米，只累计解决600多万个家庭的住房问题（购买对象，如经济适用房制度在大部分城市的建设标准，把关严和其他问题，也可以不确保600万个家庭是低收入家庭）说，所有这些因素，所以并没有制定客观地进入保障性住房供应的主渠道。
显然，各级政府卖地财政的土地价格;开发商哄抬价格，以消化高价土地。这似乎是符合经济逻辑。在过去的几年中，人们听到它似乎只有经济学家的声音，那是，供应和需求之间的关系，但供应和需求之间的关系已经很难以说明中国的房地产市场的现状今日很简单，如果需求超过供给，将大量房屋空置，如果供给超过需求，然后有将有这么多的人谁也买不起房。好了，外面的供应和需求之间的关系，但也有问题吗？
的供给和需求
形成的房地产市场运行情况的法律以外的因素，当然也有很多原因，但据笔者，最大的因素是房地产市场的发展的指导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被认为是经济政策的一部分， ，而不是社会政策的一部分。因为在真正的房地产作为一个经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）是明显的，但其社会功能（成员的社会住房需求和人们的“空间右键”）被忽视了。因为商品房兼具投资和消费价值，其价格的上涨预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者急于出售。这样一步步上涨带动的新高。为了解决这个问题，政府将不得不发挥了非常重要的作用。但在中国，政府不仅没有起到积极的作用在这种情况进一??步恶化，预计房地产价格上升，使

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