〖急〗关于买房附赠私家花园的问题【高悬赏】

　　浅议开发商赠送花园的有关法律问题
　　（摘自北京某知名律师事物所）
　　根据《北京市城市绿化条例》第十三条之规定，“各项建设工程，应当安排一定的绿化用地，其所占建设用地面积比例为：（一）新建居住区不低于30%，并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地……”，及《北京市建设工程绿化用地面积比例实施办法》第二条之规定，“建设工程绿化用地面积占建设用地面积的比例，按照《条例》第十三条的原则，具体规定如下：（一）凡符合规划标准的新建居住区、居住小区（居住人口7000人以上或建设用地面积10公顷以上），按照不低于30%的比例执行，并按居住区人口人均2平方米、居住小区人均1平方米的标准建设公共绿地，配套建设的商业、服务业等公共设施的绿化用地，与居住区、居住小区的绿化用地统一计算……”，开发商在修建住宅小区时，要配套建设一定面积的由所有业主共同享有使用权的公共绿地，不能将公共绿地改建为花园并将其赠送。
　　三、开发商擅自赠送花园的法律后果
　　开发商向首层业主赠送若干平方米的花园，实际上是赠送了若干平方米的土地使用权，而建筑物四周包括花园在内的土地使用权都是属于全体业主所共有的，任何业主都有权利进入花园休闲、歇憩，开发商的擅自赠送行为显然是侵犯了其他业主的合法权益，违反了法律强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，属于无效行为，开发商应当承担相应的违约责任和侵权责任。
　　对于已购买首层房屋的业主，因为开发商赠送行为的无效，其对花园的独占行为构成对其他业主权利的侵害，其他业主可以行使物上请求权，要求首层业主停止侵害，排除防碍、恢复原状，甚至赔偿损失。而且，就算其它业主没有意见，首层业主对于花园的权利也因无法办理花园的土地使用权证书而得不到法律的保护。因为在产权登记阶段，只有纳入建筑容积率的不动产才能办理业主的产权登记，没有被纳入建筑容积率的不动产不能单独办理产权登记。而在房地产项目中，花园绿地通常不会被纳入建筑容积率，其房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。花园绿地作为全体业主所共同所有的财产，房地产管理部门不可能单独给一层业主办理花园的产权证明。这样，因看中花园而购买首层房屋的业主，其权益必将受到损害。有许多业主都是在办理花园土地使用权证书的阶段才恍然大悟，发现开发商签约时的承诺根本无法兑现，自己的权益受到很大损害。
　　根据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第三条的规定，如果开发商在销售宣传或买卖合同中对赠送花园作出了具体确定的说明和允诺，并对买卖合同的订立及房屋价格的确认有重大影响的，应视为要约行为，开发商违反的，应当向首层业主承担违约责任。同时根据《合同法》第五十四条可撤销可变更合同的规定，如果开发商明知不能办理花园产权而故意隐瞒，导致购房者违背真实意思做出购买首层房屋的意思表示，开发商的此种行为已构成民事欺诈，小业主不仅可以要求开发商承担违约责任，而且可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销商品房买卖合同。
　　在建筑物区分所有的情况下，各区分所有人对共有部分享有共有权。对一些共有财产，如地下停车场、专供某些区分所有人使用的阳台，可以由全体区分所有人共同约定，由某一个或数个区分所有权人享有排他的、独占性使用权，这种权利叫做对共有部分的专有使用权。 与首层毗连的花园作为全体业主的共有财产，经全体业主同意，可以约定由首层某一个或数个业主对花园享有排他的、独占性使用的权利，当然，这种权利仅限于对花园实际的占有与使用，不涉及权利的转移。同时，全体业主还可以约定收回花园的条件，以避免对花园不合理的使用与破坏。
　　综上所述，首层毗邻花园的土地使用权应归该宗地楼房的全体业主共有，开发商建造花园时必须保证是严格依照规划进行的，且小区配套建设的绿地面积达到法定标准。开发商擅自赠送花园的行为一般应认定为无效，须承担相应的违约责任和侵权责任。首层业主经全体业主授权可以单独使用花园。鉴于目前实践中存在着大量的花园赠送现象，开发商目前解决该问题的最好办法就是经全体业主同意后将花园提供给首层业主使用，就具体方法而言，开发商可在商品房买卖合同或业主临时公约中增加关于花园问题的补充条款，明确约定其他业主同意由首层业主使用与其物业相毗邻的花园，并对首层业主使用花园的限制性条件作出约定。

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