如题所述
2019年一部分一二线城市,因为之前调控过严和购房需求强劲,房价还会有短暂的小涨。而三四线城市会转为阴跌趋势。政策是“房住不炒”,房价不太可能出现暴涨,另外经过2015-2018年的疯狂,目前楼市处在调整期。
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第1个回答 2018-01-06
2018年房价是涨还是跌
中国人民对房子有着无与伦比的热爱,甚至可以说是“痴迷”。有钱了的第一反应很多人就是买房,没钱的借钱买房,有了房子连婚事都会不变轻松很多。现在我国已经出现房价过热的情况,各地也纷纷出了一些政策来防止房价过热,不过上有政策,下有对策,为了买房,我们的人民的“智商”都变高了,假离婚、假证明各种方法层出不穷。
昨天,国家统计局公布的数据显示,到上个月,今年我国商品房11个月的销售额就已经达到了102503亿元(14859亿美元),增长了37.5%。11个月就超过了10万亿元,这个数字是什么概念?就拿我们熟悉的欧巴和欧尼的国家韩国来说,去年韩国的GDP是13778.7亿美元,而我们卖房子的钱就比韩国一整年的GDP还多,而且还是在没算上这个月销售额的情况下。可见我们的人民是多么的热衷买房,这绝对是真爱。
我们对房子的“迷恋”可以追溯到很早以前,从甲骨文的“家”字就可以看出来,“宀”(mián)就是和房室有关,所以家就是有房子,而房子再养些猪等家畜。在古代房子还是你身份和地位的象征,阶层不同,房子的高度、颜色、大小等都是有差别的。
从古代开始就已经有赚钱了就建房的情况,直到现在房子依然占据重要的地位,甚至可以说已经是必须品了,在相亲、结婚时,房子的重要性更是无与伦比。
除了以上说的几点外,另一部分人是把房子用于投资,房子如果升值了,那可比自己每天辛苦工作什么的赚得多了多,甚至可以抵上你之前一切的努力。很多公司忙活了一整年,还没有卖一套房子的利润来的多。
有数据显示,上个月我国70个重点城市中二手房价格上涨的有49个,价格出现下降的城市只有21个。虽然去年开始一二钱城市的房价涨得很厉害,各地也纷纷出台了一些调控政策,但有专家表示,我国房地产的库存在15个月之后也就是2018年春夏之后,就差不多会被“消化”了,而且土地供应的限制,再加上城市化进程的推进,房价到时可能还会大幅上涨,甚至连泡沫大的一线城市也还有翻一番的空间。
可以说除了工资外,其他该涨的,不该涨的都涨了,这样“丧心病狂”的房价,大家还是洗洗睡吧。
2018年房价预测GDP算法改革
从前,买房人猜测房价不会跌的重要理由是:因为中国经济发展的需要,特别是每年的GDP增速是硬性要求,而房地产是GDP的支柱,房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡,所以政府不会允许房价下降。
7月5日,国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。
改革后,GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下,过去未曾被纳入统计范围,但在经济生产中的比重越来越大的一些行业,将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业,将带来大量的GDP,未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以,有了更粗的大腿,地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?
国家的货币和信贷政策
中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化:货币多,房价涨;货币少,房价跌。一旦政府控制住货币和信贷,房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求,而是货币。
收紧货币最重要的手段,就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%,达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点,5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展,央行现在有充足的加息空间。
加息后,没有房的买房更难了。利率提高,收入不提高,还贷能力降低,自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样,在房地产库存量巨大的情况下,又增加了这些存量房,供给将大大多过需求。
房产税
不动产登记完成后,如果房产税在全国各地铺开,购房人群的心理会发生变化。首先,原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响;其次,如果贷款买了一套房,月供压力不小,还要多了房产税,有可能趁高点卖掉;再次,此前有多套房产的投资客,会考虑把一些房子出售。
如果房产税支出真的超过房价上涨的收益,那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”,将变成房子要“少、精、好”。多套房产,不如一套精品。最后,个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内,其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似,当全国都实行房产税,一个城市的房价下降,这个行情会有传染性,其他城市房价也撑不住。
购房刚需人口
我们发现,近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年,刚需族增长率也是最大的。2017年,刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始,刚需族将每年都在减少,这预示着潜在买房人口的下降,全国房价增速必然下滑。
刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了,而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了,卖房的多了,短时间内,房产中介的“客源/房源比”将大幅降低,买房者话语权增强,房价想不降都难了。
买房好还是租房好
其实针对这种太烧脑的问题,有人曾专门做过一项数据分析,不妨咱们就一起看看十年以后,买房和租房的差别到底有多大。一线房价看着都让人肝颤,咱们用涨幅较为平稳的二三线城市房价来作为基准,假设总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元).
买这套房子的话:首付20万,公积金贷款30万,按20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万!
租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。由于近年来CPI不断飙升且不稳定,那么我们暂时以房租每年增长6%来计算,假设10年房租为:第1年房租:15000元;第2年房租:15900元;第3年房租:16854元……第10年房租:25342元。那么10年房租总计约为20万!
我们再假设:首付20万存银行按年回报率5%算(存款利率通常跑不赢CPI),20*1.05*10≈32.6万。省下月供1963元存银行按年回报率5%且利滚利算,约31万。那么,省下的一次性还贷的钱足足有近乎20万!
当然这些都是常规的形态,我们称之为套路,但是要知道的是,变化远远比计划会快一万倍。所有这些在一成不变的运营形势下,有人还加上过三种环境假设。
环境假设一:未来10年房子增值速度和CPI一致,按每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万!
环境假设二:未来10年房屋大幅增值6倍,房租市值为300万。那买房人财富是租房人的4.5倍有余。
环境假设三:未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。
针对这三种全概括似的假设,我让朋友自己做出选择,他再次沉默了。其实道理很简单也很透明,单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去10年全国大中小城市房价涨了已经超10倍以上,那么,未来10年呢?
就算将来10年,房价不停下跌,那么你依然住在里边,所谓留得青山在不愁没柴烧。换句话说,如果买房是刚需,你必须住在里面10年、20年…甚至更久,那么房子的涨跌对于你来说,又有什么意义呢?
其实,到底是租房,还是买房?这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上,购房者还需要考虑到机会成本。
除此之外,从生活方式的角度来看,买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。
买房的人希望过一种安定的生活,希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量,例如工作单位或地点变了,自己可以很快搬到离上班近的地方居住。
另外,买房子的人前期需要承受较高的经济压力,租房的人生活会更潇洒一点。
对于事业稳定、收入处于上升期,又没有其他经济来源的年轻人来说,可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富,而且中国经济在未来有望继续保持较高增长,城市化进程也将继续,这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说,如创业或投资效益很好的企业等,那么与其现在买房,就不如用于投资。本回答被网友采纳
中国人民对房子有着无与伦比的热爱,甚至可以说是“痴迷”。有钱了的第一反应很多人就是买房,没钱的借钱买房,有了房子连婚事都会不变轻松很多。现在我国已经出现房价过热的情况,各地也纷纷出了一些政策来防止房价过热,不过上有政策,下有对策,为了买房,我们的人民的“智商”都变高了,假离婚、假证明各种方法层出不穷。
昨天,国家统计局公布的数据显示,到上个月,今年我国商品房11个月的销售额就已经达到了102503亿元(14859亿美元),增长了37.5%。11个月就超过了10万亿元,这个数字是什么概念?就拿我们熟悉的欧巴和欧尼的国家韩国来说,去年韩国的GDP是13778.7亿美元,而我们卖房子的钱就比韩国一整年的GDP还多,而且还是在没算上这个月销售额的情况下。可见我们的人民是多么的热衷买房,这绝对是真爱。
我们对房子的“迷恋”可以追溯到很早以前,从甲骨文的“家”字就可以看出来,“宀”(mián)就是和房室有关,所以家就是有房子,而房子再养些猪等家畜。在古代房子还是你身份和地位的象征,阶层不同,房子的高度、颜色、大小等都是有差别的。
从古代开始就已经有赚钱了就建房的情况,直到现在房子依然占据重要的地位,甚至可以说已经是必须品了,在相亲、结婚时,房子的重要性更是无与伦比。
除了以上说的几点外,另一部分人是把房子用于投资,房子如果升值了,那可比自己每天辛苦工作什么的赚得多了多,甚至可以抵上你之前一切的努力。很多公司忙活了一整年,还没有卖一套房子的利润来的多。
有数据显示,上个月我国70个重点城市中二手房价格上涨的有49个,价格出现下降的城市只有21个。虽然去年开始一二钱城市的房价涨得很厉害,各地也纷纷出台了一些调控政策,但有专家表示,我国房地产的库存在15个月之后也就是2018年春夏之后,就差不多会被“消化”了,而且土地供应的限制,再加上城市化进程的推进,房价到时可能还会大幅上涨,甚至连泡沫大的一线城市也还有翻一番的空间。
可以说除了工资外,其他该涨的,不该涨的都涨了,这样“丧心病狂”的房价,大家还是洗洗睡吧。
2018年房价预测GDP算法改革
从前,买房人猜测房价不会跌的重要理由是:因为中国经济发展的需要,特别是每年的GDP增速是硬性要求,而房地产是GDP的支柱,房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡,所以政府不会允许房价下降。
7月5日,国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国内生产总值核算数据的公告。
改革后,GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下,过去未曾被纳入统计范围,但在经济生产中的比重越来越大的一些行业,将被纳入统计。新被纳入统计范围的行业,将带来大量的GDP,未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。所以,有了更粗的大腿,地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢?
国家的货币和信贷政策
中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化:货币多,房价涨;货币少,房价跌。一旦政府控制住货币和信贷,房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国1990年到2012年数据,得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求,而是货币。
收紧货币最重要的手段,就是加息。现在5年以上银行贷款基准利率仅为4.9%,达到近30年历史最低点。2002年是个历史低点,5年以上贷款基准利率为5.76%。为使经济良性发展,央行现在有充足的加息空间。
加息后,没有房的买房更难了。利率提高,收入不提高,还贷能力降低,自然更难贷款买房。有多套房的还贷更难了。他们会卖出富余的房子。这样,在房地产库存量巨大的情况下,又增加了这些存量房,供给将大大多过需求。
房产税
不动产登记完成后,如果房产税在全国各地铺开,购房人群的心理会发生变化。首先,原来没有房子正在犹豫要不要买房的“骑墙派”会考虑到买房后房产税对自己的影响;其次,如果贷款买了一套房,月供压力不小,还要多了房产税,有可能趁高点卖掉;再次,此前有多套房产的投资客,会考虑把一些房子出售。
如果房产税支出真的超过房价上涨的收益,那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”,将变成房子要“少、精、好”。多套房产,不如一套精品。最后,个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内,其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似,当全国都实行房产税,一个城市的房价下降,这个行情会有传染性,其他城市房价也撑不住。
购房刚需人口
我们发现,近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年,刚需族增长率也是最大的。2017年,刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始,刚需族将每年都在减少,这预示着潜在买房人口的下降,全国房价增速必然下滑。
刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了,而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了,卖房的多了,短时间内,房产中介的“客源/房源比”将大幅降低,买房者话语权增强,房价想不降都难了。
买房好还是租房好
其实针对这种太烧脑的问题,有人曾专门做过一项数据分析,不妨咱们就一起看看十年以后,买房和租房的差别到底有多大。一线房价看着都让人肝颤,咱们用涨幅较为平稳的二三线城市房价来作为基准,假设总价为50万(按国内住宅3%的普遍回报率算,月租1250元).
买这套房子的话:首付20万,公积金贷款30万,按20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。十年的月供总计为1963*12*10≈23.6万!
租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。由于近年来CPI不断飙升且不稳定,那么我们暂时以房租每年增长6%来计算,假设10年房租为:第1年房租:15000元;第2年房租:15900元;第3年房租:16854元……第10年房租:25342元。那么10年房租总计约为20万!
我们再假设:首付20万存银行按年回报率5%算(存款利率通常跑不赢CPI),20*1.05*10≈32.6万。省下月供1963元存银行按年回报率5%且利滚利算,约31万。那么,省下的一次性还贷的钱足足有近乎20万!
当然这些都是常规的形态,我们称之为套路,但是要知道的是,变化远远比计划会快一万倍。所有这些在一成不变的运营形势下,有人还加上过三种环境假设。
环境假设一:未来10年房子增值速度和CPI一致,按每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值50*1.06^10≈89.5万。那么买房的人财富为89.5万。
租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万!
环境假设二:未来10年房屋大幅增值6倍,房租市值为300万。那买房人财富是租房人的4.5倍有余。
环境假设三:未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。
针对这三种全概括似的假设,我让朋友自己做出选择,他再次沉默了。其实道理很简单也很透明,单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去10年全国大中小城市房价涨了已经超10倍以上,那么,未来10年呢?
就算将来10年,房价不停下跌,那么你依然住在里边,所谓留得青山在不愁没柴烧。换句话说,如果买房是刚需,你必须住在里面10年、20年…甚至更久,那么房子的涨跌对于你来说,又有什么意义呢?
其实,到底是租房,还是买房?这也不能简单地以租金和月供的差额来衡量。在买房和租房成本付出的问题上,购房者还需要考虑到机会成本。
除此之外,从生活方式的角度来看,买房和租房其实是完全不同的两种生活方式。
买房的人希望过一种安定的生活,希望有家的感觉。租房的人希望更好的生活质量,例如工作单位或地点变了,自己可以很快搬到离上班近的地方居住。
另外,买房子的人前期需要承受较高的经济压力,租房的人生活会更潇洒一点。
对于事业稳定、收入处于上升期,又没有其他经济来源的年轻人来说,可以考虑买房。因为这相当于每月固定积攒了一笔财富,而且中国经济在未来有望继续保持较高增长,城市化进程也将继续,这笔财富存在一定的保值增值空间。而对于那些资金有更好用途的人来说,如创业或投资效益很好的企业等,那么与其现在买房,就不如用于投资。本回答被网友采纳
第2个回答 2018-07-31
近几年房价会继续上涨,给你一个最简单的看房价的方法,什么时候中国的人口控制住了,房价就会平稳,什么时候人口下降了,房价就会降,只要有人,就会住房子,人越多,买房的人越多,房价自然降不下来。中国经济目前平稳发展,中央是不可能让房价降下来的,举个例子,房价降了,各种各样的原材料费,人工费,管理费,地皮费,税收等,都会下降,这只是一个缩影,会影响到社会的方方面面本回答被网友采纳
第3个回答 2017-05-22
之前几十年,每年增加千万人口,房价也涨了几十年,在人们心中形成了房价会一直涨的印象。但人口趋势即将改变,从2022年左右开始人口下降,十多年后,每年减少的人口达到千万以上,而且会持续几十年。正好和之前几十年人口每年增加千万形成相反的趋势,房价的趋势也会和之前相反。本回答被网友采纳
第4个回答 2017-06-22
之前几十年,每年增加千万人口,房价也涨了几十年,在人们心中形成了房价会一直涨的印象。但人口趋势即将改变,从2022年左右开始人口下降,十多年后,每年减少的人口达到千万以上,而且会持续几十年。正好和之前几十年人口每年增加千万形成相反的趋势,房价的趋势也会和之前相反。