长株潭规划对建筑行业投资有哪些政策

谢谢大家。这次能参加高峰论坛，也是抱着学习的态度来的，希望通过跟各位同行和各位朋友的交流，不断提升我们自己商业运营的水平，同时我也很愿意把在长沙开发这个项目的一些不太成熟的经验与各位一块分享。今天演讲的主题是“长株潭一体化下的长沙高档商业发展前景”，这个大的背景，我们要看到整个城市发展的脉络，各个城市城市化进程非常快，当城市化进程到一定程度时，北京是摊大饼式的发展模式，前几个月到北京一趟，六环已经修完了，周长是280公里，什么概念呢？就是以每小时100公里的速度过去，差不多开三个小时。这种摊大饼的发展模式势必会造成整个城市运作效率的低下，也会浪费很多资源和能源。 　　在这样的背景下，城市群的发展已经是作为各个区域，或者说中国一个比较重要的命题，我们可以看一下从北到南，北边，北京和天津，是在环渤海湾这一块，是北京天津经济一体化，去年和长株潭一起批下来的是武汉城市群，长株潭是城市群。再到南边，有香港和深圳的一体化。实际上这四个区域发展的模式有相同的地方，也有不同的地方。像北京和天津的方式，或者说深圳和香港的方式，它是属于小秘伴大款的方式，比如说深圳和香港，深圳对香港的依存度相当高，深圳的城市定位最多是珠三角连接香港和广州之间的一个区域中心城市。北京和天津也是这样的关系，武汉刚才提到了，它为什么是武汉城市圈呢，因为它是茶壶和茶杯的发展模式，只有一个茶壶，配上几个茶杯。长株潭是兄弟齐心、其力断金的发展模式。在城市群发展的大背景下，我们探讨商业的发展，就非常有意义了。在城市群发展模式成为必然趋势的时候，我们应该去做什么样的商业，或者商业应该选址在什么样的地方，这是今天需要探讨的话题。　　今天我的讲演分为四个部分。首先解读长株潭一体化，第二部分是长株潭一体化的意义，第三部分是长沙商业发展的概况，最后一部分是长株潭一体化下长沙高档商业发展的背景。　　刚才已经谈到了关于城市一体化的概念，首先长株潭一体化，最早提出是来六十年代，当时是说要做成毛泽东城，把长沙、株洲、湘潭一体化。去年12月26日批下来，国务院给长株潭的正式名称是全国资源节约型和环境友好型综合改革配套实验区，在97年的时候湖南省委省政府正式提出来长株潭一体化的战略，也经过了这些年的发展，在去年最终得到了国务院的发展。长株潭一体化究竟是什么地方一体化呢？交通同城、电力同城、金融同城、信息同城，环保、产业、区域规划等等，长株潭的城际巴士已经开通，通讯、信息等方面已经开始不再收漫游费了。长株潭发展的前景，按照政府的有关规划，到2020年城镇化的水平将达到60%以上，其中核心区的人口是700-750万，这是指常住人口。人均GDP达到8万人民币，接近差不多11000美元以上，成为华中经济圈的重要力量。推动长株潭一体化的同时，政府考虑到除了长株潭，还有周边五个城市群的建设和启动。　　长株潭一体化之后，最明显就是经济总量的增加，按照去年统计的数据，2007年长株潭实现GDP3500亿，占到全省GDP的38%左右，长株潭一体化几个城市的发展是协同发展，势必会在每一个城市的城市功能上有一个划定，比如说长沙这一块，重点会放在商务，会在这个片区建成所谓榕树中心商务区出来。株洲会以工业，本身株洲的重工业比较发达，以工业为主。湘潭有很多红色旅游的资源，包括生态环境也是非常不错的，所以这里定位为人居湘潭。在长株潭一体化之后，一个最明显的特征就是整个购买力都要提升起来，而且消费者的消费力量会转变过来，高档消费品会越来越受到青睐。　　不知道大家有没有去过长沙，长沙是典型的消费型城市，它的消费可能会排在全国省会城市的前几名，但是储蓄率是排在后几名的。长沙的饮食文化会给人非常深刻的印象，晚间的像是歌厅表演的节目，卡拉OK、夜总会是非常发达的。还有湖南卫视推出了 超级女声、快乐男声等。长沙的本土文化非常发达，跟其他的地方还不太一样，比如说餐饮，原汁原味很正宗的餐饮，如果到长沙去，不进行改变的话，它是不受欢迎的。长沙的本土文化能够使所有外来的东西能支解掉，以老百姓喜闻乐见的形式在老百姓流行起来。在长沙高档的餐厅里煲仔饭，超级女声、快乐男声这种秀的节目，他们也是把美国偶像的节目结合湖南长沙本土的文化改变过来，迅速在全国风靡起来。长沙人也很喜欢购买比较高端的消费品，所以在消费品市场，比如刚才沈总介绍到的LV，都会在长沙美美百货开店了，证明他们对长沙消费市场的判断。　　再加上长株潭一体化，城市地铁、城市轻轨和武广客运专线。我们可以看看美国城市群的发展，城际轨道交通在中间承担了很重要的作用，在美国有一种发展模式，TOD，公共导向交通发展模式，什么概念呢？在轨道交通所能到达的这个节点，公共导向交通发展模式以半个小时为半径，规划居住单位、工作单元以及购物单元等等。有可能现在的轨道交通还没有修到的地方，但是在规划当中有的话，这个区位可以作为我们重点考量的区域。　　还有就是物流了。旅游产业上，长株潭严格意义上都不是旅游目的地城市，有很多到长沙过来住酒店的，只是把长沙作为一个中转站，下一步可能就会到张家界了。现在要发展旅游产业的话，重点也会把红色旅游，像是湘潭、韶山等作为旅游目的地来发展，以增强整个城市的核心竞争力。房地产这一块现在的发展也是非常迅速，几乎我们可以数得上的国内一线品牌房地产发展商都已经进入到长沙了，包括香港，比如说新世界、新鸿基都已经进入了长沙。　　从湖南省看长株潭一体化，长株潭一定是湖南经济发展的一个优先区域，将来甚至会占到整个GDP半壁江山。同时长株潭城市群的发展能够起到辐射并且带动湖南整体经济起飞的作用。3+5城市群的发展，长株潭除了自己的城市群，还可以带动常德、娄底等城市的发展。从全国乃至亚太地区的高度看，现在尤其是广东这一块，产业整在进行一个转移，以往三来一补加工型的产业，慢慢由于发展非常迅速，地价成本提高了，劳动力成本提高，原材料成本提高，现在已经逐步从广东地区往湖南转移了。在转移的过程中湖南省政府也是非常慎重，我们要吸取广东地区的经验，同时也要吸取他们的教训，发展模式一定要在坚持经济快速发展的过程中，同时要坚持环境友好和资源节约，要发展新型的经济发展道路。　　再加上　　下面说一下我们的这个项目。总共有七个区域，总占地面积是170万平方米。这一块是中央公园(见图)，也就是主题公园休闲区，大概有13万平方米，其中有12000平方米的建筑，以情景式的餐饮主题为主。现在我们已经开始动工的城市广场商业区，建设一个大型的接近13万平方米的城市广场。在文化广场娱乐圈这一块，我们和广电合作，准备要建两个实景的演播室。现在在长沙，电视媒体非常发达，演播室不够用。我们在这里建两个演播室出来，可以作为它的一个基地。同时以演播室为核心，会发展酒吧、KTV、私人会所，这种高度流行和娱乐元素为主的商业。　　这一块就是我们的酒店度假区(见图)，现在我们也在跟几家非常著名的国际五星级酒店、管理公司在谈判。这一块将建成湖南第一个国际五星城市度假酒店。　　这一块是数码港商务区(见图)，我们是定位大型的企业，在华中地区的总部设在这里，这一块都是写字楼，现在已经有很多家单位正在跟我们洽谈。　　这一条黄颜色的路是韶山路，是长沙的主要干道。这一条蓝颜色的路是芙蓉路，还有这一条是书院路。这一个位置同时规划有地铁一号线和地铁四号线，以及将来长株潭的城际轻轨，都在我们这个区域。　　城市广场商业区定位是融城CBD国际超级购物中心。我们自身规划有24万平方米的停车场，整个这个区域。还有顶级百货、豪华电影院等，真冰溜冰场、世界 美食等。另外值得跟大家推介的，购物中心这一块，包括我们酒店，全部是我们自己持有，不会把它拆散卖。现在房地产的发展趋势，由于土地紧缩，以及银根紧缩，双严的政策下，实际上房地产发展模式已经有了很大的改变。以前的房地产发展模式是只要你拿到一块土地就可以赚钱了，或者说你拿到地之后开发好的产品，比如说万科，把产品做好了就能够比其他同区域的同类产品高几百到上千元。做二级产品开发由于行业趋同性，大家开发水平差不多，只能拿到平均的市场份额，这个时候发展商的利润和盈利会怎么转变呢，会向第三个环节，也就是我们的资产管理，或者是资本运营这一块来转变的。　　自己持有的物业有什么样的好处呢？能够带来长期稳定的现金流回报。另外，将来长期的利润是非常高的，比如说深圳中信城广场，经过几年的运行之后再转让之后，现在的市值大概是在26亿左右，这是银行的评估，已经翻了几倍了。大部分的发展商，尤其是有实力的发展商，慢慢是从一级土地开发到二级产品开发，盈利的重点可能会转到三级，也就是资产管理这一个方面了。万科是一个很典型的例子，可以看到去年万科的资本回报率是非常高的，今年我可以跟在座的各位打一个赌，再看它的年报，一定是过山车的方式，因为房地产的周期性非常强，价格到一定的程度，自己没有持有物业，只是做纯粹的专业物业开发，抗风险的能力势必减弱，而且对整个的回报率会有非常大的影响。　　我们这个项目的商业整体规划是美国GLC。这是刚才介绍过的文化广场娱乐区(见图)。这是中央公园，有12000平方米的主题情景休闲餐饮。这是我们的酒店(见图)，采用所谓的城市度假酒店的概念。这是总部基地(见图)，包括其他的一些住宅项目。　　总结来说，长株潭一体化长沙高档商业发展前景，从政府的角度来说，为了提升整个经济发展的质量和城市形象，一定会支持长沙高档商业的快速发展。我们这个项目进入到长沙是省重点项目，也是市重点项目，省政府和市政府对我们这个项目倾注了很大的人力和物力，市委书记担任项目小组的组长，市长是担任副组长。整个投资环境来讲，长株潭的整体辐射能力会越来越强大，同时一旦交通同城、物流同城、信息同城之后，整个长株潭的优势会越来越明显，高档商业在长沙会具备一个良好的硬件环境。　　从消费者的角度来看，长沙是一个消费型的城市，购买力是非常强的。同时经过城市群的发展，他们的消费观念也会明显的转变，比如说追求品牌化、高档化和舒适的购物环境。从我们开发商的角度来讲，长株潭一体化给我们提供了前所未有的发展机遇，在长株潭一体化的发展背景下，尤其适合于高水平、高素质的企业，比如说它有很强的资金实力、先进的开发理念、成功的运作经验，以及强大的资源整合能力，这样的企业会在长株潭一体化的背景下发展非常顺利。　　在长沙也有过做产权商铺卖的案例，但是产权商铺成功的比例会少一些，所以逐步发展商也会逐步自己持有商业物业，同时降低商家经营的风险。长株潭中部的影响力逐步增强，同时有很多国际的品牌陆续进驻，逐步会给品牌商家很多的发展空间，同时国内一线城市的市场空间基本饱和了，长沙这个城市的辐射力非常强，发展潜力应该会受到各位的关注。　　我的讲演到此结束，同时热烈欢迎各位前往长沙中信城参观和考察。谢谢大家。